山东东营城发花园项目定位及经营与销售策略报告全 147P.ppt

城发花园项目定位及营销策略报告;黄河三角洲中心城市30万m2青春作品 与城市共成长;项目意愿∕营销目标 ：;认为项目可实现的目标;尽管，市场环境在变……;事件：2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，随后国务院办公厅发布：关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知“（简称“国办发1号文”），提出“明确房价控制目标、更大范围更加严厉的限购令政策”等一系列政策。;迷局 2010年，是中国房地产市场战略调控年，纵观全年多次调控，逐次升级。国八条的出台，给2011年房地产市场调控确定了基调。尽管如此，住房需求依然强大，供给仍然给力。;东营;Part1 背景研究;房地产市场宏观背景及政策研究;房地产市场宏观背景及政策研究 ;东营概况;东营概况;东营概况;东营概况;东营经济过度依赖第二产业，第三产业比例远远低于全国品均水平，存在较大上涨空间;人均可支配收入稳步增长，生活富裕;;;商品房竣工面积波动较小，供给平缓;根据各城区内部楼盘开发状况，打破简单的东西城划分。西城以济南路、西二路、为界，划分为三个片区，金娜路以北为西城中央生活区—胜华片区，济南路以南西二路以东为新崛起的胜南板块，济南路以南西二路以东为耿井片区。东城以项目集中区域，划分为北一路片区、开发区片区、清风湖片区、明潭湖片区。;西城房地产市场分析;西城区域楼市特征：;随着清风湖改造的建设启动，东城城市建设重心由北一路片区转到清风湖片区，加上开发区的潜在供应在未来两年将放量很大，众成悦来城、恒大项目、新天地公馆等项目将对整个东城造成很大的威胁。;东城各板块特征分析;楼盘调研表1（东城-高层、小高层）;;;;市场调研;调研小结;调研小结;背景研究梳理;背景研究梳理;Part2 项目分析与机会选择;项目及所在区域分析;;竞争研判及可元分析;竞争研判及客源分析;竞争研判及客源分析;竞争研判及客源分析;;;小户型项目分析——瑞景国际公馆;;;;;小户型总结分析;小户型分析及对本项目启示;市场突破与机会选择;;;;;国内典型案例赏析;PART3 项目定位与物业建议;;项目定位;;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;项目定位;;核心问题界定;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;物业分析及建议;Part4 营销策略与执行;变;中国房地产市场在错综复杂的国际国内经济环境、利益博弈和民生政治的背景下——;水城国际的成功，是建立在战略层面上的成功，依靠优势资源和区位，建立了城发置业的知名度和影响力。;项目营销的执行层面，推广、销售是两大工作重点，如何高效执行？;战略清晰，决胜执行;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;总体营销策略;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;形象包装;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;客户策略;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;万科红项目微博营销案例示意 万科红项目围绕”寻找小红人“活动22天，共发送微博393条，吸引粉丝9743人。除了派送礼物、聘请模特、跟拍照片的成本之外，传播成本几乎可以忽略不计。通过粉丝之间消息的转发，传播的途径呈现几何级的迅速增长，从而更广泛的将项目信息传播出去，最大范围的吸引潜在购买者。 ;销售手段：项目入市之初，即建立项目博客及微博、项目官方QQ及MSN，且每位案场销售人员、策划人员、秘书等，均相应建立项目个人微博，同时每位置业顾问均建立VIP客户群，发布项目信息、传递项目影响力。;网络营销应用1——信息快速传播;网络营销应用3——其他;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;刀锋营销——推广执行;入市活动示意 产品价值说明会，入市前拉升客户对项目价值的认同，并形成产品信息宣传攻势。;主题式活动事示意： 举办西式婚礼，吸引关注、展示项目景观资源，形成生活方式引领者的印象。;主题式活动示意： 举办城发花园青春形象大使选拔活动，项目形象。;文化营销活动示意： “7080我们的年代”征文及新书发布会活动，情感文化营销从消费者的情感需要出发，唤起和激起消费者的情感需求，诱导消费者心灵上的共鸣。;刀锋营销——