云南旅游(景洪)旺地地产投资分析研究报告.ppt

户型建议 （不同客户情况） 投资客户主力户型最小、度假和养老主力户型适中、自住客户偏大。 不同购买目的及客户主力户型建议： 旅游度假客户50-90平，略小于海南； 区域旅游度假潜力尚未完全开发，客户需求有限。 投资客户70平以下，略高于海南； 目前投资目的尚不明确，掺有自住成分，面积略大。 自住客户90-140平，范围大于海南； 自住客户相对较多，需求面积种类较多。 养老客户70-90平，范围小于海南； 养老价值尚未充分挖掘，需求面积相对集中。 第四部分 项目定位—产品定位 本项目与海南不同购房目的主力户型对比 户型配比 120-200平户型比例近60%，80-100平与200平以上分别10%左右。 配比依据： 旅游度假、投资、自住、养老客户比例3：3：2：2； 不同客户类别中各户型比例满足其主力户型标准； 配置少量140平以上的大户型满足项目高端客户需求； 户型配比范围50平以下、50-70平、70-90平、90-140平、140平以上 不同类别客户主力户型范围 不同类别客户不同户型区间比例 配比建议（套数比） 户型范围 户型比例 50以下 23.0% 50-70 22.0% 70-90 24.5% 90-140 23.5% 140以上 7.0% 第四部分 项目定位—产品定位 户型特色 通过跃层、复式等方式，设置入户花园、露台、飘窗、客厅挑空等方式提高产品性价比、保证户型居住品质。 设计原则 顶层通过跃层、复式方式，一方面可通过2.2层高、赠送露台方式增加户型面积，另外可通过复式客厅挑高提升户型品质，避免平层顶层销售不畅等问题； 一层通过跃层方式，赠送入户花园与二层整售，可以避免当地一层不受欢迎、价格上不去的问题； 通过设置露台、飘窗等方式赠送面积，可使客户“购买小面积、使用大户型”，提升产品性价比。 入户花园 露台、阳台 飘窗 第四部分 项目定位—产品定位 关于商业 商业价格快速上涨，目前均价突破10000元/平米，面积主要集中在60平米以下。 2009-2010年商业销售情况 第四部分 项目定位—产品定位 商业 2009年 2010年第一季度 2010年第二季度 2010年第三季度 套数 616 294 160 278 销售面积（万平） 7.6 1.38 1.82 2.08 套均面积（平米） 123 47 114 75 价格（元/平米） 4608 6376 7886 10508 项目名称 套数 销售面积 （平米） 套均面积 （平米） 均价 （元/平米） 花伴里小区 55 2818 51 8408 版纳金沙滩国际商品城 52 3481 67 12421 歌舞倾城 41 705 17 26722 傣江南 12 1260 105 12500 西双十二城 9 899 100 30492 2010年第三季度典型商业销售情况 商业销售量：2009年销售616套，累计7.6万平米，约占住宅销量的15%。 商业销售价格：2010年商业价格快速上涨，9个月时间上涨128%，达到10508元/平米。 商业面积：2009年商业成交套均面积123平米，目前市场主流商业面积偏小，主要集中在60平米以下。 关于商业 一层住宅底商，分布于项目入口及内部主干道路两侧。 定位原则 分布于示范区入口及小区主干道路沿线等商业价值较高的位置； 示范区对面有集中商业用地，因此住宅商业部分底商较为合适； 当地住宅底商二层以上售价较低，因此设置一层较为合适； 分割方式沿住宅承重墙划分，户均面积20-30平。 示范区商业分布示意图 示范区商业建设图示（花伴里） 项目商业部分销售价格情况 第四部分 项目定位—产品定位 关于车位 地上一层架空做车位，可随二层一起整售；车位比0.5。 设计原则 市场上项目情况来看，车位比在0.3-0.7之间不等，从有车位配置信息的4个项目来看，平均水平为0.47； 项目定位中高端，车位比可适当增加； 从建筑形式上看，地上一层架空做停车场，一方面当地一层住房销售不乐观，做车位可与二层形成上跃户型，整售提升户型品质，另外可避免地下车位建筑成本偏高的缺陷。 不同类别客户不同户型区间比例 项目车位建筑形式 第四部分 项目定位—产品定位 销售价格 项目开盘初期价格在2500-3000元/平米，随着主题公园、酒店等配套逐步完善，项目售价应达到3500元/平米左右。 可比楼盘选取原则： 选择正在销售可反映市场价格的项目 选择和项目产品类型相似的项目 所选项目分布于全市各片区，所得结果能准确反映项目真实市场价值 项目打分原则： 根据项目实地考察结果综合打分。 项目定价方法： 采用市场比较法确定项目价格。 综合市区在售项目销售价格及与本项目各方面对比情况，考虑贵公司品牌及产品溢价能力，项目开盘初期价格2500-3000元