【精品】地下车位销售经典方案.docVIP

PAGE 安徽XX项目地下车位销售方案 第一、XX县市场车位物业调查分析 目前前XX县市场除本项目外暂无同类型物业销售，无法提供车位销售的市场依据，因此本项目车位销售将参照其他城市车位销售方式，以下将以合肥车位销售为例。 第二、其他城市车位营销模式（以合肥市场为例） 目前合肥市场车位销售价格一般为8-10万左右，销售方式为租售结合方式。车位租金价格范围为200-400元/月。 合肥市场车位销售特点： 1、销售时间一般为交房后半年左右开始正式对外销售。 2、以租售结合的方式进行销售，部分公开对外销售，部分由开发商保留作为日常备用车位对外出租。 3、前期车位销售情况基本都不理想，待项目入住率提高后，车位销售才逐渐正常起来。 4、车位的投资回报率比较低，以合肥市场普通车位为例，总价8万元的车位月租金一般在200-400元/月，每年的投资回报率仅为4%。 第三、背景分析及调查结论 1、从XX县房产市场车位整体配比及销售情况看，市场上车位需求量相对较少。 从项目车位配比来看，XX县房产项目来中，本项目是唯一有车位销售的项目，以XX县市场的消费能力及消费习惯看，车位走入寻常百姓家仍然需要一段时间，所以说在一定时期内XX县市场车位需求量依然走低。 2、以合肥市场作为参照物，从消费能力及投资心理来看，大多数消费者对车位物业的需求空间并不明显。 从调研机构对合肥市场车位需求量的调查结果看，随机抽取的有车一族的消费者，约60％的人表示不会考虑购买车位，约40％的人表示将会考虑购买车位，购买动机均为节省使用成本或现在价格较低，先选个好位置；随机抽取部分无车的项目业主，基于消费能力和投资回报的考虑，约80％的人表示最近将不考虑购买车位。 3、合肥车位市场整体反应冷淡，部分项目不销售车位，而是长期持有，提高租金，以租受益，等待时机成熟。 根据对合肥市场的了解，部分实力楼盘对车位物业采用方法是前期持有，以租受益，时机成熟再行以较理想价格销售，入住率越高，销售价格越高。如合肥元一集团开发的众多小区为例，07年陆续有不少小区交房入住，目前部分小区入住率基本90%，车位销售却是不急不慢。事实上，基于回报偏低，业主未入住等因素，对车位物业长期持有，以租受益，等待销售时机成熟，成为部分实力项目采取的主要策略。 4、合肥市场上车位销售情况较好的，基本为车位配比较低的成熟社区。 合肥市场上，车位销售较好的，一是商住项目，拥有大量办公需求，二是市中心区成熟小区，入住率高，停车位较少。 5、合肥市场的车位销售，基本上前期均不理想。 从合肥市场车位销售情况来看，前期普遍情况不理想，基本均为项目入住后，销售率才有所提升，且项目交房越久，入住率越高，车位销售及使用情况越好。 6、大量地面空间被用作停车，而地下车位使用率偏低。 合肥市民喜好省事、方便，有地面停车位，就不愿下地下车位已成普遍现象，目前合肥市入住率比较高的成熟小区，现基本路面全部都停满车辆。 第四、车位销售策略 1、车位销售时间安排 参照合肥市车位销售的方式，建议将XX项目车位再次对外销售时间推迟，待XX项目交房后，安排重点开展车位销售。 如此考虑，有二方面原因，一是考虑目前回款及尾房销售工作是重点，故目前阶段不建议强销车位；二是从现在至二期开盘，将有相当长一段时间，没有具体销售工作安排，从整个销售部工作均衡安排上看，也建议将时间适度靠后；三是车位的销售，尤其是开始，最好是集中精力打个歼灭战，集中消化一批，然后利用提价等价格杠杆，促进犹豫不决者及早购买。例如合肥的元一集团旗下项目，在车位集中开盘销售一批后，会封盘一段时间停止销售，等待客户心理转变。 2、车位销售策略 A、参照合肥车位销售经验，考虑前期开发商持有，以租售结合的方式进行销售。 以合肥市场为例，车位销售在前期，尤其是交房之前，销售情况均不理想，较为成功的项目车位销售案例，均是在小区入住率达到一个高位前，由开发商持有物业，租赁为主，当小区步入成熟，再开始以较高价格开始销售，回笼投资。 在地下车库全部投入使用后，可考虑分区进行银行抵押贷款，进行融资，实现地下车位的变现。 B、付款方式多样化。 一般车位以一次性付款为主，为了使更多的人可以轻易地购买车位，建议可采用多种方式，如车位分期付款，首期付50%，最1年内全额付清等。 建议与集中开盘优惠一起，推出分期付款方案，最大量吸引客户购买。 C、实行销售控制，减少车位推出量 车位销售前期，建议采用销售控制，控制车位推出量，减少客户选择余地；待项目入住率提升后集中放量销售，辅以优惠政策，以现场销售氛围，增加紧迫感，促进成交。 3、其他策略 A、车位销售中利用限期限额优惠促销 销售人员电话联系客户，向客户告知，在本项目车位集中开盘时间段内购车位将享有10000元—5000元的优惠，如“购买车位的，前30个优惠100