2008年4季度全国房地产行业信贷策略跟踪分析报告.pdf

房地产行业信贷策略跟踪分析报告 2008 年 4 季度 摘 要 自2005 年以来，美国房价进入下降通道，且降幅不断加大。2007 年次 贷危机的爆发更是危及全球金融市场，加剧了全球房地产降温的趋势。2008 年，多数国家房地产市场更趋恶化。 我国房地产业发展情况也与之类似。2008 年，一度蓬勃发展的房地产 市场出现调整迹象，虽然房地产开发投资继续较快增长，但企业资金来源 增速持续回落，房地产开发企业资金来源增速已降至 2004 年以来的最低水 平，开发商资金回笼压力加大；房价涨幅逐渐回落，部分区域房价下跌明 显；消费者对房价进一步回落的预期增强，持币观望气氛浓重，房地产销 售出现了 1998 年以来的首次负增长，市场交易呈现“量跌价滞”的局面。 2009 年，在全球房地产市场形势严峻、国内经济增速放慢的背景下， 房地产市场调整将加剧，房地产开发投资增速将大幅下滑。在 2008 年基数 较高的基础上，预计 2009 年房地产开发投资增速有可能下滑到 10%以下； 房地产交易有可能从“量跌价滞”发展为 “量价齐跌”，大城市房价跌幅 将超过中小城市，高档住宅价格回落幅度将超过中低档房。为了避免房地 产市场过度调整，2009 年房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导 房地产市场，防止房价大起大落，促进房地产市场稳定发展。 当前，我国房价涨幅的回落，既是货币紧缩政策调节的结果，也是前 期过高房价的合理回归，随着市场供求形势的变化，2009 年我国房价将出 现下降趋势。预计房价调整将呈现以下特征：第一，大城市房价跌幅超过 中小城市。前几年房价上涨过猛的地区主要集中在北京、上海、广州、深 圳等一线城市，随着房地产市场调整的不断深入，上述地区房价存在大幅 下跌的可能。第二，高档房价格跌幅超过中低档房。由于投机性需求主要 集中于高档住宅，因此，随着投机性需求的撤出，高档住宅价格将深度回 落，回落幅度要大于中低档住房。 - 1 - 联创思达 ◆ 研究报告 行业分析 目 录 目 录2 图 表4 第一章 四季度全国房地产业运行分析8 一、房地产投资增速下滑势头出现8 二、房地产开发资金来源增幅大幅下降 10 三、土地需求下降导致土地购置面积萎缩，土地流拍现象发生 11 四、商品房供给增加但是增幅下降 13 五、商品房需求大幅下滑 15 六、房屋销售价格涨幅逐月回落，8 月后价格呈现下跌态势 19 第二章 房地产金融的区域特征22 一、各区域房地产投资增幅均有所下降22 二、土地购置面积的区域特征25 三、房地产建设的区域特征28 四、各地房价的变化特征31 第三章 重点城市房地产运行分析32 一、环渤海地区32 二、长三角地区48 三、珠三角地区56 四、其他地区63 第四章 四季度房地产业行业政策分析77 一、针对房地产的紧缩性调控政策已逆转77 二、09 年行业政策仍将继续放松85 第五章 09年房地产业发展展望 90 一、行业发展环境分析90 二、金融危机对我国房地产业的影响96 二、行业发展前景预测 102 三、房价的走势分析 106 第六章 房地产业信贷风险防范及投资策略指引113 一、房地产业信贷风险分析 113 二、房地产业信贷策略指引 118