2010年一季度中国南方房地产市场分析报告.pdf

目 录 � 第一章————————1至4月房地产市场政策分析 � 第二章————————南部城市分析 � 第三章————————南部房地产市场现状分析 � 第四章————————竞品分析 � 第五章————————产品分析 第一章 1至4月房地产市场政策分析 背 景 • 2009年出于应对国际金融危机对国内影响和促进房地产业 复苏的双重需要，救市政策发挥极大功效。表现为年度内 市场发展超预期，引发了相关一系列的负面影响。 • 由一月份国务院国十一条和央行上调准备金率释放明显行 业调整信号。 • 因为3月5日召开两会，会出台相关的细部调整方案，楼市 进入调整前准备。 • 两会上楼市热议，两会后地王频出且多为央企制造，引发 新一轮市场大反弹，3月成5年来上涨最快月份，4月上旬 上涨势头不减；同时预示了此前出台的一系列调整政策并 未起到应有作用。 • 4月14日国务院会议通过决定对房地产采取深度调整。 • 1-3月期间主要政策明细： • 2010年1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产 市场平稳健康发展的通知》。 • 2010年1月18日，央行决定上调人民币存款准备金 率0.5个百分点。 • 2010年2月12日，银监会《流动资金贷款管理暂行 办法》和《个人贷款管理暂行办法》通过施行。 • 2010年3月8日，国土资源部关于加强房地产用地 供应和监管有关问题的通知 • 2010年3月22日，财政部、国家税务总局关于首次 购买普通住房有关契税政策的通知。 • 4月出台政策 • 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知》（国十条） • 住建部《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》 文 件 解 读 • 《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快 上涨的通知》 • 加强市场监管和责任、更严格有力的信贷 税收政策、增加住房有效供给、加快保障 房建设。 • 住建部《关于进一步加强房地产市场监管 完善商品住房预售制度有关问题的通知》 • 进一步加强房地产市场监管、完善商品住 房预售制度、加强预售商品住房交付和质 量管理、健全房地产市场监督管理机制。 相关部门动作 • 国务院：2010年两纸公文，前者诉求稳定健康；后者强调 坚决遏制。 • 央 行：上调人民币存款准备金率0.5个百分点。 • 银监会：《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管 理暂行办法》、不得对捂盘开发商放新增贷款、新二套房 贷的制定中 • 国土部：加强房地产用地供应和监管、确定公布2010年全 国各省区供地计划和保障住房建设计划 • 住建部：加强房地产市场监管完善商品住房预售制度、限 制购置多套房或大批量购置住房。 • 财政部、国家税务总局：首次购买90平米及以下普通住房 契税优惠从紧 • 证监会：联手国土部把关地产融资 上市审批更严格 • 保监会：禁保险金和保险企业投资或参与房地产经营 • 国资委：下发78家非房地产主营业务央企需退市的通知 透过现象看本质 • 政策走向；阶段内为两项国家和部委级指导意见 的细化和执行；7月前会陆续出台新的指导性政 策，因而可以预见下半年将继续是政策的解读期 和细化落实为主，影响可能将持续到2011年初。 • 政策特点；本次中央调控政策态度之坚决、信心 之坚定、力度之大，可称前所未见。就目前公布 的方向来看，如果调控面全部落实将促进房地产 发展走向新的阶段。即加大市场秩序管理、明确 政府责任，使房地产健康有序平稳的发展。但结 果如何，取决于执行得是否全面且到位。 • 政策总结； • 目前国家种种政策动向表明：政府亟待建 立一种对于房地产市场和行业进行长效管 理的方案和机制，这就是一揽子待出台的 政策向我们表达出的一种信息和味道。 • 纵观本次调控历程，可见政策覆盖面非常 之大，且目前市场呈现出“减需增供”迹 象。市场表现出现量价下降，观望情绪滋 长以及持币抄底心态的蔓延。 附件1《国务院办公厅