南京江宁区龙眠大道以西学二路以北地块前期分析报告20100908.doc

南京江宁区龙眠大道以西、学二路以北地块前期报告 一、江宁房地产市场分析 1．江宁整体房地产市场综述 江宁房地产市场的发展趋势从地域上来看是“由北往南，由西往东”不断扩张发展。 目前，江宁区包括了三山、岔路口、百家湖、东山、科技园、方山九龙湖等六大主要板块。其中三山板块凭借大批优质别墅被誉为“南京首善居住区”；岔路口板块则以便利的地理位置成为购房者首选；百家湖板块作为开发最早的区域，囊括了几乎所有的物业类型；东山板块是传统的中心位置，商业地位更显尊贵；科技园板块以大学城为依托，人文气息浓厚；而方山九龙湖板块的崛起，必将成就一个集居住，娱乐，休闲为一体的全新优质居住区。 2．科技园板块区域分析 江宁科技园区作为江宁东山镇延伸的板块，随着城市推进发展，现已成为东山甚至南京城市人口搬迁的主要承载地。目前该区域的交通条件，配套日益成熟，并不断有高档住宅区和别墅的开发，这里将成为江宁新的高尚居住区。 江宁大学城地处南京市江宁区东山镇附近，距市中心约30公里远，目前有24所大学已经签约，其中有10所大学已经有近十万人入住。已建成的江宁区体育中心，近20000㎡的大学城商业配套等等，都将使得本区域日趋繁华，发展优势日益明显。 区域交通分析 南京地铁一号线南延线由一号线安德门站向南延伸至大学城，经过百家湖，竹山路，穿越雨花区和江宁区，线路全长17.954公里，该线已于今年的5月28日正式建成通车。 目前经过项目有3条公交线路，线路较少，交通不是很便利。 大同线：南广学院（江宁大学城）-晓庄学院江宁校区-江宁体育馆-金陵科技学院-海事学院-医科大学江宁校区（江苏经贸学院）-龙眠大道-义乌小商品城-江宁高级中学-莱茵东郡-天印花园-成墟路-新亭路-东山宾馆-竹山桥-竹山路-府前路-江宁商城（水上乐园）-供销商厦（南）-百家湖小学（新区小学）-同曦鸣城（共21站） 大中线：南广学院（江宁大学城）-晓庄学院江宁校区-药科大学江宁校区-交通职业技术学院-海事大学-医科大学江宁校区（江苏经贸学院）-龙眠大道-义乌小商品城-江宁高级中学-成山小区-明月新寓-东山总站-东城金发市场-大街东站-鼓山路-东新南路-中国女人街（共17站） 南广线：南广学院（江宁大学城）-晓庄学院江宁校区-江宁体育馆-工程学院江宁校区-工程学院江宁校区北站-医科大学江宁校区（江苏经贸学院）-龙眠大道-义乌小商品城西站-江宁高级中学-莱茵东郡-竹山桥-竹山路-府前路-江宁商城（水上乐园）-供销商厦-武夷花园-河定桥-史家里-岔路口（江宁）-江宁装饰城-气象学院-双龙街-双龙街西站-夹岗-窨子山-红花镇-后江沿-光卡路-马家圩-中和桥-光华门-大光路（北）-解放南路-瑞金北村-黄埔路-后宰门-富贵山-岗子村-锁金村-花木公司-南京车站（共45站） 【综述】： 地铁一号线南延线的建成通车，使得从江宁到主城的距离大大缩短，对大学城区域产生的促动尤为明显，预计将吸引更多的人群前来投资置业。 区域住宅市场分析 1．区域主要在售竞争个案分析 楼盘名称 总建面积（万㎡） 容积率 建筑形态 销售周期 在售均价（元/㎡） 主力面积段（㎡） 五矿·东方龙湖湾 23.8 1.2 多层，小高层住宅；联排别墅 2007．12--今 9500 60--110 宜家国际公寓 12.4 1.49 多层，小高层住宅 2010．2--今 9000 56--83 文鼎雅苑 14.6 1.99 多层，小高层，高层住宅 2010．7--今 10000 103--108,30--70（挑高） 万裕龙庭水岸 38 1.4 高层住宅，联排别墅 预计今年10月开盘 待售 78--129 城市之光国际公寓 12.3 8.13 高层住宅；酒店式公寓；商业 预计今年10月开盘 待售 40--60 融侨世家 19.2 2 高层住宅；商业 预计今年9月开盘 待售 87--135 东渡国际青年城 23.8 3.37 高层住宅；商业 2007．8--今 9800 38--54 【综述】： （1）价格分析 目前该区域主要在售竞争个案的均价范围是9000—10000元/㎡，地铁一号线南延线的建成通车对本区域的房价提升作用明显，预计未来几个新项目的入市价格或将突破万元大关。 （2）客源分析 本区域客源的主要构成是：东山镇拆迁户；刚参加工作不久的大学生；打算在南京安家落户的外地人；来自本市其它区域的投资客。 在此工作的外地人、刚参加工作不久的大学生是小公寓类产品的绝对客源。 位于方山风景区脚下的别墅类产品的主要客源为本地生意人及市区投资客。 区域二手住宅价格分析 目前大学城周边二手房成交价范围是8200—9500元/㎡，该价格与区域内一手房的价格已经非常接近，距离本地块最近的紫金银座二手房价格为9460元/㎡，沿着龙眠大道自南向北，