天启开启调控新政对市场影响研究.ppt

增加供给：影响研判 自相矛盾、闪烁其词，充斥了整条规则。 我们认为： 对开发商的囤地行为会有所干预； 对土地供应机制会有所改变； 对供应结构会有所改善； 但政府绝对不会放弃庞大的土地出让金，使房地产市场由”市场经济“退回到”计划经济“ 增加供给 加快保障 抑制投资 市场监管 政府问责 1 2 3 4 5 市场发展趋势预判 6 加快保障：调控原文 四、加快保障性安居工程建设 (七)确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住房城乡建设部、发展改革委、财政部等有关部门要尽快下达年度计划及中央补助资金。住房城乡建设部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任。地方人民政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠等政策，确保完成计划任务。按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。国有房地产企业应积极参与保障性住房建设和棚户区改造。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划(包括各类棚户区建设、政策性住房建设)，并在2010年7月底前向全社会公布。 加快保障：政策解读 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 取消福利分房制度 1998年23号文件，取消福利分房制度，建立相应的住房供应体系，在取消福利分房的过度期间用经济适用住房的砖头补贴和房价高于四倍工资时的工资补贴方式实行双轨制，同时用廉租房等方式对低收入和住房困难家庭给以保障。 市场为主、保障为辅的住房制度 2003年的18号文件再次强调了这三种供应体系的关系，尤其是逐步向市场化过渡中扩大了应用市场化方式解决住房问题的收入人群，强调了应配套的相应制度改革和保障制度的建立。 国务院10号文件是对1998年的23号文件和2003年的18号文件的彻底否定，虽然只是一个开始性的否定，但是也预示着保障为主、市场为辅的住房制度施行的可能性。 加快保障：影响研判 580万套，满足近2000万人的居住需求，我们关注的不是对市场会造成怎么样的影响，而是以市场为主、保障为辅的住房制度是否有取消的可能？改而变为市场和保障相协调、甚至保障为主、市场为辅的住房制度。 增加供给 加快保障 抑制投资 市场监管 政府问责 1 2 3 4 5 市场发展趋势预判 6 抑制投资：调控原文 二、坚决抑制不合理住房需求 (三)实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。 要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。 (四)发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。 抑制投资：政策解读 解读一：刚性需求、改善性需求被抑制 虽然之前首套房、二套房政策已推出，但没有严格执行，现行政策多为：首套房首付20%，利率7折；二套房首付30%，利率8.5折（部分银行仍为7折）； 此次政策的严格执行，将会使90平米以上的首置客户购房成本增加，二次购房门栏和购房成本大幅度增加。 抑制投资：政策解读 解读二：投资需求被打压 三套房及多套房政策，较为严格，但从国十条来看，上浮由地方政府和金融机构控制，国十条中来看，只限于一定的房价过高的城市，因此，基本上可以看做有一定的操作空间，执行上有两种可能性： 与物业持有税类似，以累进至方式增加购房成本； 对三套房及多套房不放贷，高位打压银行借贷购房； 投资需求被打压，尤其豪宅产品的需求。（购买豪宅产品的基本为三套房及以上购房客户） 抑制投资：政策解读 解读三：投机需求有被杜绝的可能性 异地