平顶山天河心港项目营销构思.pptVIP

平顶山天河置业有限公司项目营销构思纲概 第一篇：定位篇 天河项目区位分析：一、区位环境二、区位发展趋势 一、区位环境 优势分析： 1、属于新老城区结合部，位于城区发展方向的中轴线上，为一支潜力股； 2、外景观环境基础较好，平顶山最大的城市广场绿肺“鹰城广场”咫尺之遥，且比较僻静； 3、南端的高消费区将彰显此区域的明日辉煌； 4、小区域内房地产竞争企业不多； 一、区位环境 劣势分析： 1、园区周边人文环境差，且为人们所认知。改变此认知需要大量的投入，并且将是一个漫长的过程； 2、园区小环境、小景观极差； 3、地块分散不易统一规划和布局； 由区位环境优劣势分析得出：1、项目位于一个颇具前景的潜力区域，但可能要经历一个较为漫长的过程；2、项目大环境较好，然而小环境状况较差，只有通过自身的环境变更进行弥补；3、周边人文环境较差，且没有通过文化氛围解决的可能，唯有通过社区自身匹配以及外围改造后方能有效改善。 定位高端项目合适吗？ 何为高端项目？ 高端项目：  “高端项目”在概念上讲在我国暂时没有严格的界定，一部分学者曾经对5000元/m2以上的高层及别墅项目，统称为高端项目。然而5000元/m2以上的高层目前在国内已不足为奇，现在“高端项目”更多的定义为高价项目，高价创造高利润。 这些概念已经扭曲了“高端项目”的真正含义， “高端项目”可以是”人文高端“、”自然高端“、”科技高端“、”品牌高端“、”物业高端 “等，不仅仅指”价格高端“。 支撑 “价格高端”的几个因素 1、人文景观支撑； （强势支撑）2、开发品牌支撑； （强势支撑） 3、自然景观支撑； （强势支撑） 4、发展前景支撑； （弱势支撑） 目前天河项目具备： 发展前景这一个弱势支撑（自然景观指自然景观而非人造景观）。 总结：  目前区域不足以支撑高端项目！ 二、区位发展趋势 新老城区结合部的发展状况在我省各地有多个比拟点： 1、郑州：位于郑东新区与老城区结合部的未来大道区域，已是郑州最具发展前景的区域之一，此区域已经由城中村、城郊村房展成为以金融、外贸、涉外、商务办公为主题的区域； 2、焦作：位于焦作市人民大道以北铁路以南的区域，位于焦作新老城区结合部，此区域城区景观焕然一新，行政、商务办公、金融、商业等已成为这一区域的主题曲； 3、周口：位于周口市交通路以南铁路以北的区域，随着新区的不断建设、完善，此区域已经由从前脏、乱、差的城郊乡面貌，转变成为一个环境较好，高档社区遍布的潜力区域。 以郑州为龙头，平顶山略好于周口，而又略差于焦作，因此，平顶山的新老城区结合部的发展将有较好的前景。 由以上分析可得出结论：贵公司项目所在区域应该用动态眼光看待区域发展！ 郑州“21世纪社区”曾经历一个曲线上升的过程：“21世纪社区”在曾经的发展轨迹中，2001年前项目处在一个人文环境、景观环境极差的区域，几乎无人问津，社区无奈下定位为中偏高端社区；2002-2005年随着郑州北扩东移政策的带动，此区域则形成了人文景观、环境景观较佳的区域，家和万事、鹿港小镇等高档大盘蜂拥而至，环绕四周， “21世纪社区”也成为“居易国际”在河南留下的一部巨作。相比“21世纪社区”，贵公司项目所在区域要略好，人文、景观相似甚至略好，所以我公司建议贵公司：在定位上可采取看待发展的提升策略（含品牌提升、滚动开发、价位提升）。 通过以上总结状况得知：1、目前区域不足以支撑高端项目；2、天河项目仅能通过”发展前景“这一弱势支撑；3、天河项目类似于郑州“21世纪社区”及其区域发展状况 因此，天河项目可认同于郑州“21世纪社区”定位模式 项目定位：寻找具有眼光的、与项目密码相配的中高端需求人群 第二篇：案名、LOGO篇 由于项目附近已具备”鹰城广场“这一大型人造景观，且虽为100亩土地却被分为四块，项目已不再具备大型景观、园林的优势。 我公司建议： 项目可以以细节制胜！ 细节决定成败！ 建筑细节的具体体现较为广泛，内容比较多，除去贵公司曾提到的环保建材外，且举例一二，其他我司就不再一一赘述。如：1、项目可以提出细节景观的人性化设计；2、项目可运用环保、节能的结合提出绿色社区概念（如：硬水的软化提案等）； 针对“细节决定成败”理念，我司提出细节策略应达到的境界为： “泊心·泊天下” 竞争的心、逃避的心、漂泊的心、无奈的心、成功的心、失败的心……都可以在这里停泊、疗伤、复原！ 进有心港、退有心港，只因家在 “泊心港” 天 河 · 泊 心 港