新浒二号规划建议.ppt

终端消费群体定位 浒关片区周边城镇居民为主，以中等及偏上收入为主 消费者类型 需求导向 偏重于中档次消费，以生活配套为主，满足生活的基本需求； 路过的司机、路人，人口层次杂乱，没有统一特征； 浒关周边工业组团的工人，以外来人口为主； 偏重于中低档次消费，满足生活的基本需求，周末购物和平时生活娱乐消费为主； 便民需求，汽车修理、五金、小型餐饮、话费冲值的便民服务为主； 周边商务人士，以外部前来周边工厂的为主； 偏重于中高档次的餐饮、休闲、娱乐消费，主要为增值服务。 1、总体定位 2、1-2层商业规划建议 一层底铺单独划分，纯一层销售 二层引进中型主力店（超市） 原 因 1、主力店的引进，提高商业街整体形象与档次，带动周边商业的经营和销售； 2、带动和加快“办公”房源销售；带动周边住宅销售。 3、一层单独划分销售，迅速提升商铺销售价格； 4、加快项目整体去化速度； 建议将一层商业单独划分，独立销售，尽量划小，减少客户购买的总价压力。 总套内面积为2284.3平米。其中，如将一层过道及中庭面积公摊至二层超市，则一层总建筑面积约3259.4平米，得房率约70%。（如将一层过道面积及中庭分摊至一层商铺，则一层总建筑面积约4689.4平米，得房率约48.7%） 一层平面图 商铺 二层平面图 建议将二层左侧区域划分出独立商铺，右副楼部分一楼部分+二、三层整体出租或出售，其余部分给予超市租用。其中商铺套内面积为479平米，二层副楼建筑面积为1123.7平米。 超市面积如不分摊一楼过道，面积，建筑面积为4303.7平米（如分摊一楼过道，面积，建筑面积为5733.7平米）。 三层副楼部分建筑面积为967.4平米。 三层平面图 商铺销售价格测算 比较法 区域位置 价格 底楼价格推测 金榈湾沿街商铺 7300元/平米（1-3F） 11000元/平米 新浒商业1号出售 7000元/平米（1-3F） 10000元/平米 惠丰商业街 7500元/平米 11500/平米 阳山商业街 7100元/平米 10000元/平米 分 析：从以上周边商业项目来看，底楼价格区间在10000－11000元/平米，本案由于中型主力店的引进。 区域位置 价格 租金 回报率 金榈湾沿街商铺 7300元/平米（1-3F） 35元/月 5.60% 新浒商业1号出售 7000元/平米（1-3F） 20-30元/月 4-5% 惠丰商业街 7500元/平米（1-2F） 30元/月 5% 阳山商业街 7100元/平米（1-2F） 36元/月 6% 分 析：从上述商业可看出，目前周边商业回报率平均在5％左右，租金水平平均在30元/平米，由此可得出目前项目售价11500元/平米。 租金回报率反推法 商铺销售价格测算 按商铺1-3层分割的方式来进行销售，考虑到二期的位置及商铺得房率（约 50%），建议销售价格为5500-6000元/平米；副楼由于面积较大，建议销售价格 为5500元/平米。 1-2层主楼可售面积约8700平米*6000元/平米=5200万元 2-3层副楼总销面积约2100平米*5500元/平米=1150万元 合计商业总销为6350万元 商铺总销测算 一二层整体销售 1、按商铺1层单独分割的方式来进行销售，考虑到中型主力店超市的引进和商 铺得房率的提升（约70%），建议一层商铺销售价格为11000-12000元/平米；同 时超市的引进也提升了副楼的人流，建议销售价格为6000元/平米。 1层底铺可售面积约3100平米*12000元/平米=3700万元 二层独立内铺可售面积约480平米*7000=340万元 2-3层副楼总销面积约2100平米*6000元/平米=1260万元 合计商业总销为5300万元。 2、1-2层超市面积约5700平米，按照5000平米，租赁价格20元/平米/月计算（目前超市可接受的最大租金），全年租金约120万元。 备注：主力店将作为长期持有物业，待商业条件成熟后，可考虑以一定的价格 出售。 商铺总销测算 一层单独划分销售 商铺销售价格建议 本案通过中型主力店（超市）的引进，项目自身优势得到明显的提升，底层如按照单独划分，纯一层销售： 建议销售价格为 11000-12000元/平米 3、商住（办公）建议 浒关工业园区域内，多为工业企业。而该类企业一般以自有办 公房为主，故对商用办公用房的需求几乎没有，市场需求度很低 。 从项目风险以及开发商回笼资金、销售价格上考虑，建议定位为： 精装修酒店式公寓 公寓户型建议 精装修LOFT公寓：一层面积，二层使用空间，以自住为方向。 1层功能定位为客厅与简易厨房，二楼功能定位为卧室。 精装，拎包入住，功能齐全。 备注：本案实际户型设计待讨论后明确