彭山推广411修改案水印长滩推广案.ppt

要点 彭山城市人口不足7万，城市化水平仅27%； 彭山以农、畜牧业为主，即将引进中石化等工业项目； 2010年彭山主城区商品房项目放量预计突破40万平米，与去年相比较，增幅达30%以上； 彭山县城在售楼盘包括彭湖湾、在水一方、凯帝金府、家天下等，销售价格在：2400-2800元/平米之间； 即将开盘的项目包括：粼江枫景、在水一方二期、华龙首座、蔡山美地、翰林尊邸等； 后期即将推出项目预计：彭湖湾、巨梁项目、水映长滩、家天下后续项目等。 在政策的调控下，今年房地产市场起伏不定，势必滋生观望情绪； 彭山房地产市场起步较晚，市场购买力偏低，还停留在价格导向消费的阶段； 目前市场产品缺乏创新，属于初级营销阶段，高端品质物业将有较大的发挥空间； 2010年下半年，彭山房地产市场将步入放量期，市场竞争加剧，对本案的客户带来一定的分流； 成都房价的高位运行，对作为成都卫星城的彭山市场有一定的引导作用，特别是轻轨对彭山房地产带来利好预期刺激。 SWOT分析——优势 项目位于向北延伸的城市总体规划中，未来彭山高品质生活圈； 家门口是精心打造的市政活水公园，回家第一道风景； 外临澎溪河景观带，自然风景优美； 浩瀚大气内湖景观规划，淋漓尽致演绎亲水生活； 毗邻锦江学院，校园经济圈，投资理想选择； 创变空间，更多自由、更多想象； 4层半多层，别墅级享受； 电梯小高层搭配多层，产品线丰富； 贴心物业、给你一个五“心”的家。 SWOT分析——劣势 项目周边生活配套差。区域人气不足； 彭溪河水质较差，河道狭窄与岷江等江河无法对比； 项目离县中心城区心理距离较远，比较偏僻； 部分物业为小高层，市场接受有一定不确定因素； 开发公司在当地名不见经传，品牌形象欠缺，市场信心需加倍努力塑造。 解决之道： 城市向北概念深入人心、强调区域发展潜力； 彭溪河景观带愿景塑造，环境先行； 公交车线路引进和直达看房车解决客户交通距离感； 轻轨物业和校园经济双强调； 用较高档的售楼部装修，高素质的卖场人员和高品质的广告设计，提升项目的视觉形象。 SWOT分析——机会 彭河溪景观带政府整治打造即将启动， 借活水市政公园修建，树立高端品质楼盘形象； 城北纯高品质居住区的规划确立； 2012年成绵乐城际列车通车，标志彭山步入轻轨时代； 彭山关注的热点区域，城北正逐渐崛起。 SWOT分析——威胁 市场步入放量期，竞争加剧； 项目周边大盘林立，客户分流现象明显； 市场购买力相对薄弱，引发市场关注和目标客户群的精准定位，至关重要； 澎湖湾作为亲水楼盘的代表，将弱化项目亲水优势； ——高性价比是化解之道。 核心价值 核心卖点提法建议 亲水的实质是亲近水文化 国人亲水，并不是简单地效仿古人近水而居，更多的是由于中国传统的水文化感染着我们； 强者：向往水的力量、水的气势磅礴； 仁者：向往水的包容； 韧者：向往水的居下不争； 心存高远者：向往水的无形却随形； …… 用水文化打造不同的社区文化 基于水，而高于水；不是简单地贩卖园里园外的水，而是推崇如水的精神、如水的社区环境、如水的人际关系和所有这一切所组成的基于水文化的社区文化； 这是所有目前叫卖水生活的竞争对手所没有涉及的层面；也是不可以被跟进者所模仿的； 用水文化打造的社区文化，是真正意义上对现实生活的改变和对美好生活的回归； …… 我们的理解 营销定位： 以亲水生活为核心理念，打造彭山水文化主题社区 营销主题： 通过水文化的描述 帮助人们发现亲水生活的无限美好 诠释： 彭溪河近在咫尺，傍水而居 首席活水公园，临水而居 2万平米中庭内湖，亲水而居 我们的理解 形象定位 湖光流水中的上层生活 参考意境图 水印长滩的外在卖点 水印长滩—— 彭山纯居住区的上层建筑 水印长滩内在卖点 水印长滩 打动客户的品质 客户定位 三波段攻击 地理概念攻击 （4-5月份） 城北板块炒作 项目地处城北新区，目前该区域配套不完善，通过对永达、巨梁项目即将开工等信息传播和引导，增加片区纯居住板块概念。 通过政府对城北的新规划，以及轻轨物业的愿景描绘，增加板块活力和潜力印象。 通过大型喷绘画面对彭溪河景观带规划的展示，加强引导人们对该区域未来舒适性人居环境的向往。 通过活水市政公园“开园”的大型公关活动和彭溪河规划展示的公关活动，借助政府的号召力，拉动客户对区域的认可和项目的关注。 充分利用售楼部的硬件装饰和高素质阶段，塑造彭山最高端楼盘形象； 在售楼部的设计和装修中，丰富水文化内涵，建议做水景墙或者海景挂画等动感元素，使得售楼部更加接近亲水主题； 制作大量实用和有寓意的与水有关的小礼品，吸引客户到访； 充分利用好亲水市政公园和景观展示区，为客户描绘美好蓝天。 水文化三