明园集团信贷风险评估的报告.docVIP

 目 录 评级范围 1 释 义 2 评级结论 3 一、集团概况 7 1.1 历史沿革 7 1.2 股东 8 1.3 管理内控 8 1.4 股权投资结构 10 二、经营模式 11 2.1经营环境 11 2.2 经营架构 12 2.3 资金管理 16 三、经营状况 17 3.1 经营能力和经营效益 17 3.2 财务状况 19 四、偿债能力 21 4.1 债务分析 21 4.2 偿债能力 21 4.4 履约情况 22 五、关联关系 23 5.1 关联关系结构 23 5.2关联资金往来 24 六、发展前景 25 6.1 行业前景 25 6.2 集团前景 26 七、现场调研报告 28 八、附件 31 评级范围 华杰资信评级有限责任公司按照中国银监会《商业银行集团客户授信业务风险管理指引》中对集团客户的定义对明园集团进行了界定： 在股权上或者经营决策上直接或间接控制其他企事业法人或被其他企事业法人控制的； 共同被第三方企事业法人所控制的； 主要投资者个人、关键管理人员或与其关系密切的家庭成员（包括三代以内直系亲属关系和二代以内旁系亲属关系）共同直接控制或间接控制的； 存在其他关联关系，可能不按公允价格原则转移资产和利润，商业银行认为应视同集团客户进行授信管理的。 华杰资信评级有限责任公司在对明园集团进行资信评定过程中，受地域条件等因素制约，无法全部掌握该集团所投资的其他企业的财务数据等信息，因此在集团界定上仅将符合上述第1款定义标准的企业纳入本次评级的集团范围内，而将符合第2、3、4款的企业作为集团外关联方予以考察。 本报告主要是依据提供的材料，对其进行的访谈结果、获取的关联方部分资料以及公开信息。但由于无法获得足够资料，因此本报告中部分情况未能经证实，或因未收集到足够信息无法揭示其本质情况。  简称 释义 明园集团、该集团、集团 本次评级的受评主体，具体界定见“评级范围” 集团本部 本次评级的受评主体本部 上海西南明园实业发展有限公司 东北明园 上海有限公司 上海有限公司 上海明园商业发展有限公司 明园物业 上海明园物业管理有限公司 明园文艺发展 上海有限公司 汕头市明光投资有限公司 澄海市明园企业（集团）有限公司 深圳明华园 深圳市明华园实业发展有限公司 菲柏丝服饰 上海菲柏丝服饰设计制作有限公司 澄海金豪投资 汕头市澄海区金豪投资有限公司 评级结论 评级结果：本年度明园集团未提供合并审计报告，本次评级以2010年明园集团本部及下属主体企业安桥明园、西南明园、东北明园三家项目公司提供的相关评级材料为基础，基于2009末明园集团整体逾期贷款在评估基准期内全部偿还，同时东北明园、安桥明园、西南明园经营好转，华杰资信评级有限责任公司专家委员会综合各项因素后，明园集团有限公司2010年资信等级为B级。 集团概况 明园集团有限公司成立于1994年5月24日，注册资本为15000万元，系由澄海市明园企业（集团）有限公司和上海菲柏丝服饰设计制作有限公司分别持股91.2%和6.7%，自然人李松坚、李广生、李少卿、陈鸾英四人各持股0.53%。法定代表人为李松坚。 该集团是一家主要从事房地产开发经营的综合性民营企业。自进入上海房地产市场以来，其先后在卢湾、徐汇、闸北区投资开发“明园世纪城”、“明园小安桥”、“明园森林都市”等楼盘，已开发“明园”系列楼盘约80万平方米，投资总量逾50亿元。 目前该集团下属主体企业主要致力于“明园世纪城”、“明园小安桥”、“明园森林都市”三个房产项目的开发经营。 主要财务指标 本报告所依据的财务数据系为明园集团有限公司提供的未经审计的集团本部单体报表，及明园集团本部长期股权投资范围的子公司的个别财务报表为依据。2009年该集团本部投资范围的子公司共有11家，分别是：上海西南明园实业发展有限公司、上海东北明园实业发展有限公司、上海安桥明园房地产开发有限公司、上海明园物业管理有限公司、上海明园文化艺术发展有限公司、汕头市明光投资有限公司、上海明园材料设备有限公司、上海雅廷工艺品有限公司、上海明园生命科学技术发展有限公司和上海明森物业管理有限公司，其中上海上审会计师事务所对上海东北明园实业发展有限公司2009年财务报表出具了无保留意见带强调事项审计报告、上海众华沪银会计师事务所有限公司对上海西南明园实业发展有限公司2009年财务报表出具了带保留意见审计报告，其他公司财务报表均未经审计。 2009年末，该集团本部总资产为72492万元，所有者权益为15029万元。当年无主营业务收入，净亏损178万元。2009年末该集团本部无银行贷款，子公司贷款余额合计为37000万元，全部系长期借款。该集团本部两年主要财务指标列示如下： 表1：2008－2009年该集团本部主要财务数据及经