朝阳项目商业定位初步沟通方案.docVIP

朝阳项目商业定位初步沟通方案 一、项目情况说明 1、项目位置 项目位于火车站商圈内，金苹果大市场对面。东临车站中路，南临人民中路，西为凯通国际大楼盘，向北有朝阳服饰城、各大数码IT城和火车站。周边被凯通国际大楼盘包围，临近商业主要业态是小餐饮、低档服装、便利店等，道路交通拥挤，来往人流旺盛。 2、项目基本信息 地下三层，负二、三层为停车场，负一层为商业；地上四层，一至四层为商业。单层2500㎡，总商业面积12500㎡。 商业的具体数据说明 楼层 面积（㎡） 层高（m） 负一层 2500 5.1 首层 2500 5.1 二层 2500 4.5 三层 2500 4.5 四层 2500 3.9 备注说明： （1）第四层层高较低，将来一些业态招商会受影响。 （2）一层需要设计临街商铺，用于临街业态的规划，同时增大项目销售价值。 （3）三四层要增加排烟、上下水、排油等配套设施，便于餐饮业态的经营。 （4）商场内部电梯过多，不利于商场空间布局，并破坏人流动线。 二、区域商业特征 项目地处长沙火车站商圈，区域特征明显，商业以批发物流为主，主要分两类突出性业态：IT数码类和中低档服装鞋包（批零兼营），零售仅是低档的临街便利性业态。 湖南省最大的电子产品集散地就位于此，QQ电脑城、国储电脑城、赛博数码广场、赛格数码广场、华海3C数码、数码步行街、合峰电脑城等。服装鞋包批发市场主要有金苹果服装批发大市场、金太阳服饰城和朝阳服饰城。 三、区域消费特征 该区域的消费特征为流动快捷型消费。主要消费群体有四类： ·往返火车站的旅客：主要是等车、陪同和赶车一族，消费需求是生活便利内容，如水、水果、小吃、移动缴费、旅游咨询、行李寄存等。 ·乡村县镇前来批货、赶集的低消费群体：主要是服装鞋包批发进货商和乡村县镇赶集购物的散客户 ·市区目的性和低收入群体：城市内低保及低收入人群（包括一定阶层的学生）购买日常服装鞋包，以及目的性明确的公司批购消费。 ·IT数码和服饰批发市场的上班族及经营户的日常生活消费，尤其是餐饮。 四、市场机会分析 1、周边商业业态说明 业态 商 家 餐饮 港岛食府、天然鱼港海鲜大酒店、必胜客、麦当劳、四喜馄饨、杨裕兴 数码IT 华海3C广场、数码步行街、QQ电脑城、国储电脑城、赛格、赛博、合峰、合一、天心 服饰 朝阳服饰城、金苹果大市场、金太阳服饰城 超市/百货 家润多超市、新一佳超市、友阿百货、阿波罗商业广场 电器 苏宁电器、国美电器、新一佳 酒店 汇客大酒店、港岛大酒店、汉庭快捷、如家快捷、7天连锁 娱乐 金天网络会所 分析：火车站商圈交通便利，借此优势形成了很多具有规模的数码IT专业市场和服装主题商城，并在此形成良好的聚集效应。金苹果，金太阳和朝阳服饰城等服装商城一字排开；赛格、QQ、国储、赛博、华海3C广场、数码步行街等数码IT 卖场扎堆经营构造了良好的商业氛围。同时不乏苏宁、国美、家润多、友阿百货等知名品牌，以及多家酒店、餐饮的存在，使得火车站商圈更加繁华。 2、市场机会分析 ·区域IT数码市场分析 目前，该区域数码IT市场上本土老品牌扎根经营多年，占据了绝大部分的市场份额。而且外来新品牌相继入驻，如华海3C、赛格等。新的数码IT卖场以良好的购物环境和高水平的管理赢得了一定的市场份额，而老牌商家也在不断改善经营环境，由此整个数码IT市场形成了激烈竞争氛围。 从新开业的数码步行街经营较淡情况来看，长沙 的IT数码新市场正处于一个临界点，整体组团面临全省的消费覆盖，正处于经营的转折期，对本区域而言，大体量的商业才可以带到整体经营实力和竞争优势，小体量的商业根本没能力参与这一方面的经营共赢。 ·服装鞋包市场分析 目前服装市场主要以金苹果、金太阳两家老市场为大，经营多年，生意红火，拥有大量的忠实老顾客。但是这两个服装市场存在着难以改变的弊端：商场物业陈旧，商场拥挤不堪，购物环境嘈杂，整体装修档次非常低，属于原始底商建筑改造而成，还停留在十几年前的水平，明显与现在消费水平发展相矛盾。 朝阳服饰城的推出其实是带出市场一个信号，服装鞋包类业态在此区域依然有市场份额，但其目前的生意较差，主要是因为商场的档次形象以及产品类型没有完全区别于旧市场，没有差异化经营，没有吸引同类消费者的发展性需求，致使其经营惨淡，空置大量商铺。 这因此这个给本项目定位带来了一个方向。从火车站的商业现状来看，两类突出性业态均生存的很好，不存在明显的市场空缺。本项目业态重复定位是一种必然，关键是寻找到市场经营的缝隙，进行同类差异化定位，吸引同类客户的消费潜藏需求。 五、未来商业发展分析 火车站商圈是长沙仅有的专业市场和零售商业共同均衡发展的商圈，突出性两类业态。便利的交通为专业市场的发展搭建的平台，传统商业历史发展造就的商业氛围，为零售商业