人口红利向城群转移.PDFVIP

人口红利向城市群转移 从2010年以来，目前我国有9个国家中心城市， 他们是北京、天津、上海、广州、重庆、成都、 武汉、郑州、西安。 目前我国已经形成19个城市群，他们分别是长 三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群、成 渝城市群、中原城市群、关中平原城市群、滇中 城市群、黔中城市群、山东半岛城市群、辽中南 城市群、海峡西岸城市群、哈长城市群、宁夏沿 黄城市群、山西中部城市群、北部湾城市群、长 株潭城市群、武汉城市群、呼包鄂榆城市群、兰 州西宁城市群。 其中有三个城市群是2018年陆续批复的，政策 开始加速。 2018年1月9 日：批复关中平原城市群 2018年2月5 日：批复呼包鄂榆城市群 2018年2月22 日：批复兰州西宁城市群 中国经济正在从外需驱动向内需驱动转型，城镇 化也开始进入下半场，即不再以农民进城为主， 而是人口向中心城市和城市群迁徙。 简单说： 1、农民进城，这个阶段已经结束。 2、人的城镇化，这个新的阶段才刚开始 （农民进城是农村往城市输出人口红利；人的城 镇化是就地落户、就地生根、就得消费。以往都 是在城市赚钱，回老家消费。） 中国接近4亿农民，全部落户到城市，这种消费 拉动是非常猛的。人的城镇化目标是 10亿人在 城市群，而美国人口才3.2亿、日本1.3亿、整 个欧洲5.1亿、德国8000万。一个10亿的人口 城市群，它所蕴含的投资机会是巨大的，因为这 是一个全球最大的消费市场。 未来中心城市和城市群依然会是 “房事”的主战 场，引用任博士的经典逻辑：长期看人口、中期 看土地、短期看金融。 我们想长期战胜通胀，自然是重点观察人口这个 逻辑，重点是选择一些 “半成熟”城市群。我们 的核心目标只有一个，就是找洼地。所谓的价值 洼地就是现在人口不多，未来会有大量人口进入 的地方。 逻辑很简单：城镇化率越高，成长性越弱；相反， 城镇化率越低，成长性越好。 根据2017年1月25 日印发的《国家人口发展规 划 （2016—2030）》部署，到2030年，城镇化 平均水平要达到70%。所以，我觉得只要接近70% 的城市群，都已经 “老了”。 从目前情况来看： 1、粤港澳城市群城镇化水平是国内最高的，已 经达到了84.41%。 2、京津冀城市群城镇化水平62.72% 3、长三角城市群城镇化水平68.47% 这几个城市群偏 “老了”，如果想抓住楼市下半 场红利机会，必然走向中西部。 1、长江中游城市群 2、北部湾城市群 3、海峡西岸城市群 当然大家不要误会，我们谈的只是成长性。这几 个成熟的城市群还是有空间的，从2017年国际 房价来看，年化收益10%妥妥的。请看下图： 这是由胡润做的排行榜，具有公信力的。2017 年全球房价涨幅榜，谁是冠军？无锡居然是全球 第二！其中中西部三个城市群，好几个城市都出 现在前十的榜单中。其中长江中游城市群最多， 海峡西岸有一个厦门。 根据 《城市群战略》之父姚总的逻辑框架，这三 个城市群的增速会慢慢起来。 （姚总1984年回 国后参加深圳特区规划工作，随后参与厦门、泉 州漳州等城市规划，在厦门呆了8年。 未来寻找价值洼地地图主要有2个： 一、新造的中心城 在上面的排行榜中，郑州排名第七。当年郑州的 郑东新区，号称鬼城。这才几年的功夫，郑东新 区24000元/平方米。郑东新区刚成立的时候， 什么都没有，交通混乱，没有学校、医院、商场。 那个时候你让刚需去买，人家会觉得你有病，送 给他都不会过去。但是我们忽略了新城的经济内 涵，老城区的改造成本太大，重新画一块新地， 才是未来。老城区随着时间的推进，会慢慢失去 成长性。 我们来看看武汉的 “长江新城”，雄安在京津冀 城市群城镇化率太高了，相比而言，长江经济带 的城市群成长性会更好一些。而且好多人不知 道，武汉一把手是从中协办下来的，长江新城是 对标雄安的。 相比雄安的房事，长江新城已经签下了房产开发 第一单，虽然长江新城现在不允许任何房产交 易，但是，这绝不是常态，去年的11月16 日， 长江新城管委会、武汉国土规划局宣布，长江新 城起步区城市设计咨询建议国际征集正式启动 仅仅两天后（18 日），第一块长江新城房地产项 目就落地了~~。（000926）湖北福星科技股份有 限公司(以下简称 “福星股份”)发布公告，称全 资子公司福星惠誉与武汉市黄陂区滠口街南湖 村村民委员会于近日签订《战略合作框架协议》， 就南湖村城中村改造开展全面合作。该项目涉及 土地面积约3000亩 （以政府规划部门审批的面 积为