即墨房产发展史.doc

笔者生活在青岛即墨市这一个县级小城市时，全国房地产的别的地方没有太深的研究，只能窥一斑而视全豹，对房产有一个浅显的理解。? ? 即墨市是青岛市北郊一个门户，与青岛、济南等山东半岛交通方便，所以受青岛房产影响较大，可以说青岛的房产将直接影响到即墨，而青岛的房市是与全国的房市紧密相关的。? ? 即墨市的房价经历了几个阶段，99年之前，1999年—2004年，2004年之后。? ? 1999年之前，以我所在的单位来看，1996年完成了最后一批的福利分房，这以后的房产基本上就处于了市场化这一状态，当然，各个单位的福利分房截止时间不一样，但大体上是1996年前后几年，我为什么要反复的说福利分房的终结，因为这对房产的影响巨大，可以说这是一个里程碑，以后基本就由政府、各单位行政运作而转为市场运作，一切就不是以计划为主线，而是以市场为主线了，所以在完成了初步转换以后，房产进入了一个崭新的阶段，即市场化初期阶段。? ? 任何事物都是有规律可循的，房产也不例外，1999年底市场化运作已进入产销两旺的阶段，笔者在新千年初买了一套房产，当时经济条件还不允许，但求了四大姑八大姨后，凑齐了房子的预付款，贷了五万元，买了一处房产。当时房价很便宜，五楼非顶楼为870元一平方，一百个平米为8万7千余元，回忆当时的情况，至尽仍然历历在目，可以说是不怕艰苦，排除万难，只为有一个栖身之地。当时为什么要这样，笔者自认自己不是聪明人，但对自己的综合分析能力和预测能力却相当自信，因为笔者心里有一本帐，预计到房价会飞快上涨，为了不使自己手中有限的货币贬值，就要趁早买房，事实证明，估计的还不错。这笔帐是这样算的。? ? 当时从取消福利房后，有些没有房产的人渐渐到了结婚生子的年龄，这类人需要房子住，如果说以前有福利分房这一希望的话，而经过了几年观望、等待，这最后的一根稻草已经完全沉入水底，一切只能靠自己了，在经过了几年的不知所措后，终于下定决心去买自己的房子。? ? 利好消息，90年代末，各大银行为了配合国家政策，有了房产抵押信贷业务，这无疑是给有条件而无房的人一剂强心剂，以为当时工资很低比较低，以笔者为例，月工资为900余元，一个月不吃不喝只能买一个平方。97年参加工作，积蓄有限，靠自己的能力去买的话，实在是水中捞月，可望而不可及。所以银行一推出贷款业务，受到了很多人的欢迎，当然当时的贷款是有限度的，只能是事业行政工作人员才能贷款，而且必须要有事业，公务员作为担保，不能一视同仁，所以只能针对这部分人有作用，但也就是这部分人引发房产热的导火索。99年底，房产市场持续升温，一开始买房的人是有一定积蓄的人，这部分人是社会的精英阶层，完全可以自己买房或者贷款买房也方便，朋友有买房的，杯筹交错间，其它的人一算，去银行贷款划算，份份跟进，形成初期的热潮。? ? 如果说99年底是精英人士的买房年，那可以说2000—2001年为固定职业者即公务员、事业单位小职员的买房年，原因很简单，这群人有一大批人没有房子，而急需买房结婚，更有利的条件是这批人有权贷款，因为银行贷款最初是为这部分人制定的，这部分人的思想状态是这样的，因为福利分房留下来的思维惯性，福利分房要求有结婚证的人积分越高，越有权优先分到房屋（当然这只是笔者的道听途说，因为笔者并没有经过福利分房这一阶段），所以就有种思想，要等到有了对象以后两人一起买房，这样的话经济条件充分一些，并且可以选离两人单位近的房子。但这种思维惯性没有持续多长时间就破灭了，原因是此时的房产开始处于销售旺盛阶段，笔者在某小区买房，一个月的时间房产已经销售大半，心里那个急啊，真是相当着急，这就是当时这群人的普遍心态，所以需要马上抛弃旧观念，树立新理论，那就是不要等到找到另一半也要马上买房，任何事情最怕榜样作用，前有精英阶层做榜样，我辈阶层不为作动，因为人家有经济条件，而我没有，同一阶层的人都没有，所以也就自得其乐。猛然间，我这穷小子吃了这第一个螃蟹，再看到新开的楼盘房价蹭蹭的往上窜，终于按耐不住自己骚动的心，纷纷跟进购买。当然，那时的房子是以居住为住，没有现在的花哨，就是这样已经很满足了，想我芸芸众生，有一栖身之所，以后再结婚生子，有一个美满温馨的小家庭，何其美满。所以这一阶层的思想局限是浅而易见的，如果光是这样的话，楼市也就没有以后的神话了，恰恰在这时候出现了另一阶层，这类人不是以自己居住为目的，所以导致房价一涨再涨，这就是钱富裕阶层，可以说是风险投资者。? ? 其实在房产的任何一个时期，都有炒房者的身影，业余炒房者是抱有多种心态的，有的把自己的旧房卖了以换新的，有的多买一套房子见房价见长买了一套以谋利的等等不一而足。在每一个阶段这部分人也有活动，但最终炒房者却是那些钱富裕阶层即中产阶级。在固定职业阶层买到房后期时，这时主要购房者有三类，小商业主