土地使用权的出让划拨与转让法律实务分析.doc

土地使用权的出让、划拨与转让法律实务分析 一、开发用地基本制度 （一）国家土地所有权 依据法条： 《物权法》第47条 《土地法》第2条 实务说明： 1、必须明确任何组织和法人、个人均不能充任国家土地所有权主体，只限于国家，国家土地所有权的“分极行使”并不意味着国家土地的“分级所有”。 2、必须明确国家土地所有权只能由国务院代表国家行使。 3、必须明确国家土地所有权不得以任何方式交易流转。 （二）集体土地所有权 依据法条： 《物权法》第60条 《土地法》第8条 实务说明： 1、明确区分集体土地所有权（如宅基地、自留山、自留地等）的主体和代表。村民小组、村民委员会或者村集体经济组织只是作为全体村民的代表行使土地所有权。一般来说，对集体土地的重大处分应当依照法定程序由农村集体组织成员决定。 2、必须明确集体土地所有权行使必须遵守法律相应的限制性规定。集体土地所有权的转移仅限于国家依法征用一种形式；集体土地不得出让、转让、出租用于非家业建设；集体所有土地不能直接用于房地产开发，若用于必须先由国家征用转为国有后再由国家出让给发展商。 （三）土地用途管制制度 依据法条： 《土地法》第4条，12条。 实务说明： 1、国家实行土地用途管制制度，编制土地利用总体规划，规定土地用途，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。 2、必须明确土地用途一经确定，除依法经有关行政主管部门批准以外，一般不得改变。《土地使用权司法解释》第6条规定，受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。 3、必须明确依法改变土地用途的，应当办理土地变更登记手续；但涉及农用地转为建设用地的，应当依法先行办理农用地转用审批手续。 （四）土地利用总体规划 依据法条： 土地法第21条。 实务说明： 必须明确土地利用总体规划应按照法定程序和批准权限，报请有批准权的人民政府批准。根据《土地法》第21条规定，我国土地利用总体规划由各级人民政府组织编制，实行国务院和省级人民政府两级审批，只有经过批准的土地利用计划才能得以执行。 （五）城市土地储备 依据法收： 土地法第58条 实务说明： 城市土地储备是指由城市政府委托的机构（如储备中心），通过征用、收购、转换、转制或到期回收等方式，将土地使用者手中分散的土地集中起来，并由政府委托的机构组织进行土地整理和开发，在完成了征地补偿、房屋拆迁补偿安置以及必要的基础设施建设之后将土地储备起来，再按照城市规划和城市土地出让年度计划，通过招标、拍卖有计划地将土地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。它类似于欧美的“土地银行”制度。 城市土地储备的运作包括土地收购、土地储存、土地整理、土地供应等环节。这些环节通过产权流、资金流紧密结合在一起，形成土地收购――土地整理――土地储备――土地供应的机制。其中大量的实务性工作集中在土地收回、收购、征用和供应过程中，而储存过程多是做一些拆迁、“三通一平”的前期开发工作，使“生地”变“热地”，而最受地方政府重视，对土地市场的整顿和规范起决定性作用的，应该是土地的供应阶段。 （六）农用地转用 依据法条： 土地法第44条 实务说明： 1、明确农用地转为建设用地的，必须按照法定程序和批准权限，办理农用地转用审批手续，报请有批准权的人民政府批准。 2、城市农用地转为建设用地的，可以集中分次分批由县、市政府向省级以上政府申请办理，即通常所说的采用“批发”的方法。在已批准的农用地转用范围内，对建设项目的具体供地，即“零售”，可以由市、县人民政府批准，不再需要报省级以上人民政府批准。 （七）土地征用 依据法条： 《物权法》第42、43条 《土地法》第45、46条 实务说明： 1、根据我国现行法律，农民集体土地使用权不能直接进入市场，必须经过国家征用，变为国有土地时，才能通过出让方式建立可流转的土地使用权。因此，我国实行农民集体土地征用制度。 2、在我国，土地征用是强制性地改变土地的所有权，具有以下特征：①征用土地方只能是国家，被征用土地一方只能是集体土地所有者；②目的只能是为了公共利益的需要；③标的是集体所有的土地；④必须依法给予足额补偿。 3、根据《土地法》第四十五条的规定，因建设需要征用集体土地的审批权限如下：①征用基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的以及其他土地超过70公顷的，由国务院批准；②征用基本农田以外的耕地在35公顷以下以及其他土地70公顷以下的，由省级政府批准，并报国务院备案。 4、征收农用地的，应当依法先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省级政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依法另行办