康夭em项目工作流程图表.doc

PAGE PAGE 1 房地产项目业务流程 根据房地产项目的自身特点并结合公司实际情况，按照项目开展的先后顺序房地产项目的业务流程分为三个阶段七个模块，即： 项目调研阶段（可行性研究模块） 前期准备阶段（项目形成模块、设计形成模块） 组织运行阶段（施工组织模块、公司组建模块、施工管理模块、营销及服务模块）。 各阶段中相应模块的具体流程和重点内容如下： 项目调研阶段 工 作 工 作 内 容 涉及的文件或合同 一、企业管理部根据公司的发展战略 和决策层的意图确定合适的投资地域， 投资建议书 规划初步的物业类型（住宅、商业、 工业）并估算投资数量级 二、企业管理部负责组建项目调研小组并 调研提纲或方案 开展可行性评估调研 1、调研人员涵盖技术经济、财务成本和 工程建设等方面 2、确定调研范围和方向，包括目标市场 本身、和目标市场联系密切的相关市 场、具有经济技术可比性的对照市场 3、科学调配调研人员，注意各个专业力 量的合理比例并确定牵头负责人、各 调研方向责任人、报告执笔人 三、可行性评估调研必须涉及但不限于下 列事项： 1、目标市场的概况介绍，包括地理位置、 历史沿革、区域内经济排名、支柱行业 和份额比例、人口结构和国民收入、 自然资源和交通情况、气候特产和风俗 2、项目技术分析 = 1 \* GB3 ①开发项目的座落区域、交通环境、人口 密度、主要厂矿、居民区、学校和商业 设施情况，市场繁荣和活跃程度 = 2 \* GB3 ②开发项目的技术指标介绍，包括物业类 型、占地面积、建筑面积、容积率、土地 取得途径、四至范围、建筑控制线情况、 相邻建筑物情况、区域内目前建筑物情况 描述（毛地、净地） = 3 \* GB3 ③宏观环境分析，包括当地政府对房地产 行业的扶持力度、行业进入门槛、优惠 政策情况，国家对房地产行业的政策及 走向估计 = 4 \* GB3 ④市场环境分析，包括当地房地产行业的 发展成熟度、目前房地产开发量和未来 开发量及销售量的估计，房地产在当地 产业中所占比重和经济贡献度，发展房 地产业的有利及不利因素，当地主要房 地产企业开发和销售情况的现状和前景 分析、对本项目的正面及负面影响分析 = 5 \* GB3 ⑤市场购买力分析，包括有效购买群的数 量估算和地区分布、年龄分布、职业分 布，对房产的消费偏好、购买能力的估 算、对价格的敏感程度、对价格接受程 度的变化区间，销售周期和前景预测、 潜在或替代购买力的可能性分析 3、项目初步规划方案分析，包括规划物业 类型、不同物业形态的比例和面积占比、 绿化率、辅助设施配比、不同物业在区 域内的位置情况、主打物业的特点和市 场接受程度 4、项目建设成本分析，包括土地成本、设 计规费、政府审批部门的收费、土建成 本、配套设施成本、管理费用、财务费 用、不可预见费和应交税金等各项目的 开支预测和变动范围 5、项目经济效益分析，包括总投资成本 （固定成本和可变成本分列）、总收入和 利润等项目的数额预测及发生时间，估 算自有资金投入和借贷资金的数量及成 本，编制《成本明细表》、《预计收入明 细表》和《现金流量表》 四、形成项目可行性报告 可行性评估报告 1、综合分析评价项目的经济技术指标情况、 投资环境情况、销售前景预测情况、政 策风险、相关人际关系以及对项目有重要 影响的潜在因素 2、各调研方向责任人做出各自领域内的投 资结论，调研牵头人组织专题会议，通过 充分讨论和科学分析最终做出对整个项目 的投资建议，明确投资可能性、运作风险 点及其防范建议 3、组织专人撰写《可行性研究报告》并附 上必要的调研依据文件报决策层审议 4、继续收集整理相关信息资料做补充，供 决策层参考 前期准备阶段 《可行性研究报告》被决策层批准实施后即进入前期准备阶段，其中项目形成模块和设计形成模块中的工作内容根据具体情况可以交替进行，以提高工作效率、节约工作成本 ………………………项目形成模块 组建项目前期运作小组，由其出面联络 沟通当地土地、规划、招商、建设、税 务等政府部门，了解相关政策规定，进 行项目前期谈判并获取拟开发土地的技 术限制指标，领取土地挂牌投标文件 二、研究竞标土地的技术限制指标并编制投 规划要点 标方案，确定投标价格和竞标策略 地价及前期费用表 三、了解和掌握现实及潜在竞标对手的情况， 包括实力分析、股东背景、开发历史、 人脉关系和特殊能力等，以调整优化 竞标策略 四、确定竞标班子，在规定时间参加土地挂 牌投标，确保以最优价格取得目标土地 五、获得目标土地后，按照规定办理土地使 用权的转让手续，和相关政府部门