2010深圳皇岗商务中心招商执行方案写字楼商业_精品.ppt

* * * * * * * * 塔楼范围 挑空 电梯 96 ㎡ 128.9 ㎡ 116.6 ㎡ 125 ㎡ 181.8 ㎡ 172 ㎡ 101 ㎡ 60 ㎡ 2F：特色餐饮（1628平米） 雨花 味千 名典 雨花/绿茵阁/ 元绿回转寿司 特色餐饮：3-4家 扶梯 * 挑空空间 酒楼面积 电梯 商业2294.63㎡ 3F：中式酒楼（2295平米） 厨房 品牌：丹桂轩、私房菜 * 商业范围 塔楼范围 电梯 酒楼包房或办公 2275.41 ㎡ 1920.56 ㎡ 4F：高档大型酒楼（4250平米，含塔楼） 厨房 品牌：潮泰轩、海港、春满园、 凤凰楼、金屋国菜、新梅园 * 消防梯 客梯 WC 电梯 商业1446.98㎡ 员工餐厅 培训 健身 局部六层面积 5F：商务配套（2940平米）--备选：塔楼方案可为写字楼 游泳池 宴会厅。参考丽思卡尔顿酒店会议厅，划分为若干个小会议厅，会议淡季时 可改为酒楼包房 中空 扶梯 * 三、项目招商策略 * 项目招商策略要求 项目招商策略要求细化 一、招商是基础，为公司贡献 稳定的现金流是目标； 二、招商不单为招商，须注重 后续经营，避免出现部分 退租和大面积退租，影响 现金收益； 三、招商注重养商，尤其是 在招商初期，更应放水养鱼； 策略要求 1、快速而有效的招商，可以使得集团减少资本化利息，回笼资金，减少经营风险； 2、招商的最终目的是持续化的经营，稳定的逐级递增的现金流收入；在首次招商时则需严格把关证企业、商户的品牌，是项目持久的关键。 3、在养商期兼顾商家的经营风险， 注重共赢； 项目招商策略要求： 3.1 * 市场形象策略 市场形象策略实施 一、项目所处CBD的的聚核、垄断资源及全深圳最浓厚的商务气氛。 二、综合体规模总量形象吸引客户和商家； 三、268米的地标树立项目形象高度； 四、纯租赁、单一产权国际商务标志。 五、品牌经营管理提升项目价值及办公形象； 六、实现项目品牌与皇庭品牌的良性互动，提升皇庭形象； 策略一 1、通过高端丽思卡尔顿酒店现场包装，招商折页、电子手册树立深圳市CBD、最大规模综合体、中心区新地标顶级高端商务形象； 2、 统一对外宣传深圳CBD最大、最高端综合体航母。对内则凸显自身价值，纯租赁型物业的优越性； 3、卖点宣传注重高端经营管理，通过“高力国际”的物业品牌，重点突出本项目国际化的运营水平； 4、通过楼体灯光字彰显皇庭集团进驻中心区最高端，强势展示集团与卓越、荣超站在同一高度。成功招商所形成的市场口碑提升皇庭品牌形象。 3.2 市场形象策略： * 招商模式策略 招商模式策略实施 以皇庭为中心，自主招商，自主管理。整合优质代理公司 策略二 1、皇庭地产自行驻场并担任总推广，整合五大行及国内知名中介代理公司外围资源，充分挖掘优质客户。 2、皇庭地产担任现场管理及总销控。 3、代理公司担任“助攻”，皇庭以自行团队扮演“射手”角色，进行并负责总调度和协调； 3.3 招商模式策略： * 招商节奏策略 招商节奏策略实施 节奏：以公司的今年消化总量的70%为整体目标，实现价值最大化。首推中低区写字楼、商业，二推中高区小型高新产业板块写字楼；三推高端保留物业。 节奏方面是造势——造市——造价。 策略三 4月至10月：首推中低区写字楼、商业。 10月至12月：二推中高区高新产业写字楼。 12月后：三推高端保留物业。 3.4 招商节奏策略： 注：推盘节奏切忌断断续续、犹豫不决，须保证一气呵成 * 写字楼、商业招商策略 招商策略实施 一、“以点带面”，先引名企入驻，形成“羊群效应 ”； 二、合理分割，合理控制写字楼面积组合，通过户型面积控制进驻企业品质。分割的基本原则是与世纪中心1、3、4号楼形成产品差异。 三、通过价格的拉差，引导客户分流。 四、通过销控，控制进驻客户数量及质素。 五、规避原酒店改造的酒店小单位的影响，导入创业、高科技型、会展产业办公概念； 六、商业先行，通过尽快引进银行、大餐饮等品牌商家作为写字楼的重要配套。 策略四 1、通过免租期的不同，实施客户积累客户，梳理客户，优选排序。 2、以引进行业的名企带动其行业内的中小客户或关联客户进驻，重要是先抓住“羊群效应 ”中的头羊，带动其他企业租赁； 3、中、低区纯写字楼部分按照半层、一层的出租的高端规划，营造本项目的高端品质、及臻显本项目与高端客户合作的姿态，先在市场上形成口碑； 4、中高、高区小单位写字楼组合成200—300—400—600平方米等几种组合方案，