山水皇家庄园房地产全程的策划.doc

1 总论 1.1 项目名称 山东省青岛经济技术开发区山水皇家庄园项目 1.2 项目位置 本项目位于青岛经济技术开发区（以下简称开发区）,滨海大道与海尔大道交汇处, 东临中国石油大学，西靠海尔大道，北依翠屏山，南瞰唐岛湾，距离海岸线仅1公里，是风景秀丽的观海楼阁。（见图1-1） 图1-1项目位置 1.3 用地规划指标 容积率:2.17 绿化率:40.6% 公摊面积:21% 占地面积:14.47万平方米 建筑面积：32万平方米 市政条件：地块位于滨海大道与海尔大道交汇处，电力管线可使用。 地质条件：地质很好。 1.4 报告编制的依据 对房地产开发项目编制可行性研究报告，必须有一定的依据，通常情况下，编制的依据包括项目建议书及批复文件，国家有关法律、法规、政策，有关机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额等，该拟建项目可行性研究的具体依据如下： （1）开发区城市规划建设管理委员会“关于璟华新苑高层住宅开发项目建议书的批复” （2）开发区城市规划管理局批准的“建设用地规划许可证” （3）开发区房产管理局批准的“开发区城镇建设用地批准书” （4）青岛市经济技术开发区房地产发展的“十一五”规划 （5）开发区长江东路以北的地质勘察资料 （6）建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》 （7）国家计委、建委发布的《建设项目经济评价方法与参数》 （8）《城市房屋租赁管理办法》 （9）《城市商品房预售管理办法》 （10）《中华人民共和国营业税暂行条例》 （11）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 （12）《中华人民共和国企业所得税暂行条例》 1.5 报告研究的内容 依据项目可行性研究的基本内容：市场研究、技术分析和经济评价，该研究的具体内容包括以下几方面。 （1）项目背景及研究的必要性 （2）宏观环境分析 （3）市场分析 （4）项目定位 （5）项目开发方案 （6）投资估算及资金筹措 （7）经济评价 （8）项目总体评价 （10）可行性研究的结论及建议 2 项目背景及研究的必要性 2.1 项目概况 2.1.1 项目介绍 山水皇家庄园项目属于多层、高层海景公寓，坐拥5000平方米中央绿地，目前推出的一期5.6304万平米，户型从一居室到三居室都有，落地的圆弧窗设计，将阳光直接引入家中，满足不同层次人享受山海、阳光生活。小户型、得房率高，起价6500元左右，是新兴城市精英族群首选！ 小区规划用地基本为南北带状，北高南低。山水皇家庄园户型多样建筑面积由60㎡－310㎡不等，有两房一厅至五房三厅。 社区绿化拟摒弃一般的平地绿化，源于自然，高于自然。采用坡地、假山等因地造景，实现立体的绿色。设计中充分利用了自然地形起伏（必要的进行人为塑造）、乔灌木、建筑小品、花架立体绿化等来塑造立面效果。大片绿地则可利用成片乔灌木等来塑造。同时立面设计也考虑到动态透视效果，移步换景。在入口绿地、中心广场绿地、庭院等地块设置雕塑、小品、标志等公共设施以增强街区的识别性。 作为皇家地产鼎立打造的成熟典范社区，小区观海户型全面精装，演绎生活的舒适随意，更私享20000平米中央生态花园，是新兴城市精英族群之首选！稀缺的山海景观、丰富的生活配套、完备的教育体系、贴心的物业管理，共同构建起青岛西海岸健康生活的典范。 2.2 项目宏观环境分析 2.2.1 国内宏观经济分析 一个产业的新兴发展离不开该国家与地区的宏观经济环境，宏观经济环境决定了一个国家对相关产业的指导政策，所以在进行房地产项目的可行性分析时势必要联系国家与地区的宏观经济环境。 几年来国家在认真贯彻落实加强和改善宏观调控的各项政策措施条件下，国民经济和社会发展取得明显成效，经济保持平稳快速发展，特别在十一五计划期间每年9%左右的稳定速度增长。2008年，全年国内生产总值300670亿元，比上年增长9.0%。分产业看，第一产业增加值34000亿元，增长5.5%；第二产业增加值146183亿元，增长9.3%；第三产业增加值120487亿元，增长9.5%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为11.3%，比上年上升0.2个百分点；第二产业增加值比重为48.6%，上升0.1个百分点；第三产业增加值比重为40.1%，下降0.3个百分点。 下图是国家统计局发布的最近几年国内生产总值及其增长速度的数据。 图2-1 2004-2008国内生产总值及其增长速度 全年全社会固定资产投资172291亿元，比上年增长25.5%。分城乡看，城镇投资148167亿元，增长26.1%；农村投资24124亿元，增长21.5%。分地区看，东部地区投资87412亿元，比上年增长20.9%；中部地区投资45384亿元，增长32.6%；西部地区投资35839亿元，增长26.9%。 在城镇投资中，第一产业投资2256亿元，比上年增长54.