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第7章讲 消费信贷.ppt
个人住房贷款万元供款表 提前还款的利息扣除以及违约金的计算:“78规则” 78s条款是计算银行在任一时点从按月分期偿付的个人贷款中应得累积利息收入的经验法则。78s条款的名称源自这样一个简单的事实,即数字1~12之和等于78(即1+2+3+…十10+11+12=78)。如果客户在贷款到期前提前还款,由此得到的利息费用回扣的计算要运用78法则。 78法则计算举例 例如某客户得到一笔12个月分期支付的1年期贷款,9个月后该客户要求提前偿清贷款,银行应该给予该客户的利息回扣率计算如下:(1+2+3)/78=7.69% 很显然,这一比例低于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重(25%),余额部分就是实际的违约金。 如果客户在三个月是提前偿还贷款,银行获得的利息计算如下:(12+11+10)/78=42.31% 很显然,这一比例大大高于按贷款利率计算的三个月利息额占总利息的比重(25%)。 7.3.3住宅抵押贷款的业务操作程序 贷前准备→受理→调查→审批→发放→贷后管理。 贷前准备 银行在为借款人提供个人住房贷款时,蓄意借款人所购住房作抵押,但在该住房的房屋所有权和抵押登记手续办妥之前,需由售房人为借款人提供阶段性连带责任保证。因此,在银行为购房人提供个人住房贷款前,应对贷款项目及售房人进行全面审查,进行销售合作的可行性分析。具体分析内容如下:、 房地产开发商资信审查 房地产建设开发项目审查 撰写调查报告 合作关系的确定及合作协议的执行 受理 受理部门和人员:建设银行的个人住房贷款业务经办网点为个人住房贷款申请的受理部门,各经办网点制定专门人员进行受理。 受理程序 提供咨询。信贷受理人员向借款人介绍个人住房贷款的种类、贷款对象、贷款条件、贷款限额、期限、利率、还款方式、贷款程序等情况。 接受申请。借款人申请个人住房贷款,应填写《中国建设银行个人住房借款申请书》,向经办网点正式提出借款申请,按要求提供所需材料。 初审。信贷受理人员对借款人提供的有关材料进行初审。 贷前调查 贷前调查是对借款人即开发商或售房单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性、可行性和对借款人的品性、信誉、偿债能力、担保手段落实情况等进行的调查和评估。 调查部门和人员。各经办行的住房信贷部门、信贷经营部门为个人住房贷款的主要调查部门。 调查内容: 对借款人提交的申请材料进行审查(身份证件、偿债能力证明、合法的购房合同或协议书、抵押物或质押权力清单、抵押物估价报告书等) 借款人资信调查 担保审查 审批 由于个人住房贷款金额小、笔数多,一般由总行全额授权一级分行、一级分行再转授权二级分行,二级分行根据所辖各经办好的个人住房贷款业务发展情况、资产质量和管理水平,在相应确定其具体的审批权限。 个人住房贷款的审批是经授权,由指定的贷款审批人以个人名义审批并负责,或者由指定的贷款审批人组织其他相关人员共同审批,并有制定的贷款审批人负责。 贷款发放 信贷业务经办人员根据贷款最终审批意见,与借款人协商贷款条件,经借款人同意后,签订《借款合同》、《担保合同》、《抵押合同》等贷款文件,办理抵押登记、保险、贷款支付等手续。具体内容包括: 签订合同 保险、抵押登记、公证 提款 7.3.4住宅抵押贷款的风险分析 信用风险 利率风险 操作风险 提前还款风险 信用风险 信用风险包括被迫违约和理性违约 被迫违约是指借款人有偿还贷款的意愿,但由于偿付能力不足而无法如期还贷。 理性违约则是指抵押房产的市价下降到低于贷款余额时,借款人从自身利益最大化出发主动违约。 利率风险 对于固定利率的住房贷款,由于贷款期限较长,而支持住房贷款的负债通常期限较短,这种期限不匹配,很容易造成在短期市场利率上升时,银行负债与资产利率倒挂、入不敷出的现象。 即使是可变利率的住宅抵押贷款,银行也不可能完全规避利率风险,这是因为: 住宅抵押贷款的利率通常滞后于存款利率; 利率上升会增加借款人负担,增加其被迫违约的可能性; 利率上升会直接影响客户是否提前还款,从而银行净利息收入的变化。 应收帐款分析 应收账款是借款人向其他人或企业实体贷款后形成的资产,它往往也构成借款人的主要资产。 银行是否需要或者需要花多少时间来审查应收账款取决于两个条件:一是应收款的规模;二是借款人是否提出将应收款作为还款来源或抵押品。 私人财产分析 私人财产的价值通常对银行的贷款分析没有明显作用,因为大多数客户都会大大高估其私人财产的价值。如果个人财务报表中私人财产占了客户总资产的很大比例,就需要更为仔细地分析。一般来说,私人财产没有任何抵押价值,其出售后也不能作为可靠的还款来源。然而也有少数私人财产,例如汽车、游艇、马、艺术品或收藏的珠宝,具有稳定的价值,可作为抵押品或还款来源。即使在这种情况下,银行也必须考虑这些资产的市场变现
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