房地产投资重点总结.doc

房地产：有时也称不动产，是房产和地产的有机整体，即土地和建筑物等地上定着物及其衍生的权利之总和。 地产：能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。 房产：在法律上明确了产权隶属关系的房屋财产。 房地产的特点：1、自然特点：空间位置的固定性，基本构成的二元性，耐用性，多功能性2、经济特点：生产上，开发地点的流动性、单件性、周期长和资金量大；流通上的观念（权益）性、交易方式的多样性与过程的复杂性；消费上，与流通并行、过程较长、群体性；价值上量大、保值增值性和财富性、外部性3、社会特点：开发上的社会规划性；法律关系上的复杂性；与生产生活密切相关；体现人文景观 房地产市场，是指房地产商品的交换场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和，包括从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易关系，将房地产行业中的投资、开发、建设、转移与消费等各个环节联系在一起。特点：1区域性：导致不同的市场供需圈及其房地产难以相互替代，难以形成统一的市场竞争和统一的市场价格；2垄断性：由于土地的稀缺性和固定性、交易额巨大、政府的强干预性导致市场竞争不广泛和自由，物业持有者往往比买者处于更有利的交易地位 ；3稀缺性：自然供给完全没有弹性，经济供给有限弹性，房地产价格主要取决于市场需求；4价格的个体性和向上波动性：交换客体的异质性，土地的稀缺性；5交易的复杂性和严密性：市场交易中权利的主导性，银行和中介机构的参与性。 房地产价格：是地产价格和房产价格的综合体，是房地产的经济价值的货币表现。在市场经济条件下，房地产价格实质是一种替代价格，不是房地产内在的价值，而是由房地产的稀缺性、有用性和有效需求相互作用产生的经济价值。在数量上，房地价格＝土地价格＋建筑物价格，即房地价格是土地产权的经济实现形式的货币表现与劳动创造价值的货币表现之和。特点：1二元性：表现在价格实体结构上、价格形成的原因上、价格形式上；2个体性：土地价格、房屋价格的个体性；3趋升性：土地稀缺性与经济发展的推动。 房地产市场干预的必要性：1土地的公有制；2房地产产品的准公共性；3市场的缺陷等。 房地产市场干预的手段：1土地供应政策：土地供应计划；2金融政策：信贷规模、利率和发放条件；3住房政策：住房的供应和配置方式；4城市规划：规划的编制和实施；5地价政策：供应的数量和调控方式；6税收政策；7租金控制等。 投资：经济主体以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。特性：经济行为的目的性、时间性、报酬或收益性、风险性。作用：1国民经济增长的基本推动力；2与企业发展密切相关；3促进人民生活水平的提高；4有利于国家的社会稳定和国际交往。 投资收益与风险：投资收益是投资活动中产出和投入的对比关系，可以有实物投资中的经营收入和利润等，金融投资中的债息或股息收益、资本利得收益等。这些收益可以采用绝对指标和相对指标加以衡量。投资风险是投资活动带来损失的可能性，可以分为系统风险和非系统风险、外生风险和内生风险等，可采取规避、抑制、自留、分散、转移等措施来处理风险。风险可用标准差、变异系数等指标加以衡量。联系：投资收益与风险始终相伴相随且同向递增的，投资决策和管理的本质并非消除风险，而是遵循主宰法则： 特定风险下选择预期收益最大的方案； 特定预期收益下选择风险最小的方案。 房地产投资：经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。 房地产投资的分类： （1）按投资者对实物房地产的经营控制程度划分：房地产直接投资；房地产间接投资。 （2）按投资所形成的资本或资产形态划分：1房地产实物投资：房地产开发投资；房地产置业投资；2房地产金融投资 房地产直接投资：投入资金用于房地产开发建造或购买房地产，或用于购买房地产企业相当数量的股份并对房地产企业具有经营控制权的投资。特征：实物房地产的所有权和生产经营权是统一的，投资者对投资所形成的实物房地产拥有所有权，同时具有直接的经营控制权。 房地产间接投资：投入资金用于购买房地产证券而不直接参与实物房地产的开发经营与管理活动的投资。投资者对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权而无直接经营权。特征：实物房地产的所有权和生产经营权是相对分离的。对投资所形成的实物房地产只拥有最终所有权，没有直接经营权，投资者不直接参与实物房地产的生产建设和经营管理，而是凭持有的有价证券取得收益。 房地产实物投资：投资者将投资资金用于开发建造或直接购买实物房地产的房地产投资。 房地产金融投资：投资者购买房地产企业债券或股票、房地产抵押贷款证券和房地产投资信托等金融形态的房地产资产的行为。 房地产投机：主要通过房地产价格变动而获取高额利润的房