物业管理法规教学配套课件袁永华第六章物业管理事务运作.pdf

第六章 物业管理事务运作法律制度 学习要点 主要内容 复习思考题 • 学习要点： • 了解前期物业管理的作用、物业修缮管理的原则、卫生保洁管 理的内容；理解前期物业管理的概念与介入时间、选聘前期物业 服务企业的方式、电梯保修原则、物业完损等级的分类、物业修 缮责任的承担、物业小区保安管理、物业小区车辆交通管理；掌 握前期物业服务合同的内容、电梯质量保修与维修原则、物业修 缮工程分类、物业维修基金。 • 重点难点: • 掌握前期物业服务合同的内容 • 物业维修基金。 第一节 前期物业管理 • 一、前期物业管理的概念与介入时间 • 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业服务 企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管 理. • 前期物业管理的时间为业主大会选聘物业服务 企业之前. • 前期物业管理分为早、中、晚三类， • 早期介入是指物业服务企业在项目可行性研究阶段即开始 介入；中期介入则是在项目施工阶段的介入；晚期介入是 在工程结束、准备竣工和接管时的介入。 • 二、前期物业管理的作用 • 1．有利于优化设计，完善设计细节。 • 2 ．有利于提高房屋建造质量。 • 3．有利于保证物业的使用功能。 • 4 ．有利于加强对所管物业的全面了解。 • 5．成功的前期物业管理有利于后期管理工作的进行。 • 6 ．有利于树立物业服务企业的形象。 • 三、建设单位在前期物业管理中的职责 • （一）制定业主临时管理规约 • （二）选聘前期物业服务企业 • 1．选聘物业服务企业的原则 • （1）“量体裁衣”原则。 • （2 ）“建管分离”原则。 • （3 ）市场化方式选聘的原则。 • 2 ．选聘物业服务企业的方式 • 一是协议方式，二是招投标方式。 • • 四、物业承接验收 • 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服 务企业移交下列资料： • 1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工 图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； • 2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资 料； • 3、物业质量保修文件和物业使用说明文件； • 4、物业管理所必需的其他资料。 • • 五、前期物业服务合同 • （一）前期物业服务合同的特征 • 1．期限性 • 2 ．内容和效力的限制性 • （二）前期物业服务合同的内容 • 1．物业的基本情况。 • 2 ．物业服务企业的介入时间、管理服务事项与委托管理服 务期限。 • 3．双方的权利义务。 • 4 ．前期物业管理的费用承担。 • 5．对共用部分和共用设施的约定。 • 6 ．违约责任。 • 除此之外，开发商和物业服务企业还可以根据物业小区自 身的状况在不违反法律法规强行性规定、不损害业主合法权益 的情况下对一些特殊事项作出约定。 第二节 物业使用与维护管理法律规定 • 一、物业的使用与维护管理 • 1、公共建筑和共用设施使用维护 • 2、道路、场地使用维护 • 3、市政工业城市公用设施使用维护 • 二、住宅室内装饰装修管理 • (一)住宅室内装饰装修概念 • 住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业 主或者住宅使用人(以下简称装修人)对住宅室内进 行装饰装修的建筑活动。 • (二) 一般规定 • 1、住宅室内装饰装修应当保证工程质量和安全，符合工程 建设强制性标准。 • 2、住宅室内装饰装修活动，应当遵守施工安全操作规程， 按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自运用明 火和进行焊接作业，保证作业人员和周围住房及财产的安