关于商业大厦开发项目业态分析报告_精品.doc

关于商业大厦开发项目业态选取分析情况书 目前，在房地产开发市场上，综合大楼常见的形态有：商业mall、写字楼、公寓和酒店四种的组合形式，我司计划新开发的季华路商业办公综合大楼项目开发选取业态应采取那种形式，是项目开发成功与否的关键。 为此：特聘请XXXX房产咨询公司，经过市场调查，以及半年多来的反复研究分析，制订出开发项目业态组合。最终以选取最适合项目的业态：商业+办公大楼，以下是该公司对我司开发项目的几种业态进行的分析情况报告： 一、项目公寓功能的取舍判断 1.禅桂公寓供应分布图： 目前禅桂中心区 区公寓产品以中档居住型公寓为主。 分布:禅桂近年公寓供应集中呈沿地铁分布特点。 供应:禅城公寓在售供应仅为九鼎国际，桂城暂时出现公寓供应断层。 产品:以中档居住型产品供应为主，缺乏高档纯酒店式管理公寓。居住性公寓较多，商业性质公寓可挂牌使用，但目前一般商住使用混乱。 2.公寓产品现状分析 区域 重点项目 性质 公寓规模 产品面积 均价 消化特点 禅 城 环球国际 商务公寓 2万㎡ 85-167 ㎡ 10000元/㎡ 消化较慢，目前已销售8成 慧港国际 商务公寓 2.4万㎡ 30-65 ㎡ 8800元/㎡ 开卖当天销售8成，一个月售罄 逸彩美寓 住宅公寓 0.61万㎡ 33-130 ㎡ 9000元/㎡ 开卖当天销售8成，两个月售罄 九鼎国际 商务公寓 8.3万㎡ 30-60 ㎡ 11000元/㎡ 开卖当天销售6成 桂 城 名都国际 住宅公寓 3万㎡ 28-68 ㎡ 8500元/㎡ 开卖当天销售7成 保利花园公寓 住宅公寓 1.77万㎡ 36-85 ㎡ 11000元/㎡ 一天售罄 美邦公寓 住宅公寓 0.54万㎡ 25-50 ㎡ 12000元/㎡ 一天售罄 公寓产品持续热销，但价格受市场影响波动大。 产品特点——项目规模主流供应在2-3万㎡，主流产品面积30-60㎡； 价格特点——均价在10000元/㎡左右，但价格受市场影响波动大； 消化特点——产品去货速度较快，特别是30-40 ㎡的小面积产品。 3.公寓产品未来供应分析 区域 项目 产权属性 公寓体量 工程进度 预测入市时间 经营模式 桂城 南海金融城 商业性质 2万㎡ 未动工 2012年 未知 益禾公寓 商业性质 10万㎡ 在建中 2011年 只租 禅城 星星冷柜厂项目 商业性质 5万㎡ 未动工 2012年 销售 恒福国际 商业性质 3万㎡ 桩基阶段 2011年初 销售 九鼎国际 商业性质 1万㎡ 在售 2010年下半年 销售 星星华园国际 商业性质 3万㎡ 桩基阶段 2011年初 销售 南丫岛项目 商业性质 6万㎡ 未动工 2012年 销售 汤姆逊项目 商业性质 8万㎡ 未动工 2012年 销售 东江国际 商业性质 4万㎡ 未动工 2011年 销售 滨海御庭 商业性质 18万㎡ 未动工 2012年 销售 禅桂地区公寓产品未来供应量巨大，同质化竞争激烈，销售面临巨大压力 未来三年内，禅桂区域可预见的公寓体量至少60万㎡，估计将有更多项目放量供应，且同质化严重。 季华路公寓未来竞争供应主要集中在东段，虽然公寓产品有回收资金快的特点，但该商圈已可预见有上万套公寓将出售，本项将面临很大竞争销售压力。 4.公寓产品判断结论： （1）项目以写字楼为核心功能发展，公寓仅为辅助功能。公寓在规划及配套上与竞争项目相差甚远，在未来市场竞争上难于形成有效差异化竞争力，反则陷入同质化竞争得不偿失。 （2）同时未来供应量大，价格浮动明显，在经济效益上难以保证。 （3）项目公寓亦为商业性质，根据佛山市场经验，此类公寓将影响写字楼的经营及售价，更会严重影响写字楼档次。 （4）我司建议：项目开发产品功能上，公寓不作规划考虑 。 二、项目写字楼功能的取舍判断 1.禅桂写字楼供应分布图： 目前禅桂地区写字楼市场严重供不应求，中低档旧式写字楼为市场主导，市场供应量缺乏是项目入市的一个重要机遇。 分布:禅桂写字楼集中分布在南海大道中和季华五路一带。 供应:市场上写字楼现存供应少。 禅城近年新晋供应环球国际、ICC、卓远国际及金海广场写字楼；桂城市场除天安数码城外，目前已存在写字楼供应断层。 产品:以中低档旧式写字楼为主, 普遍楼龄长,设备陈旧,现代化纯商务式写字楼在近年才兴起入市。 2.写字楼产品现状分析 项目 模式 入市 时间 规模 产品面积 均价 营销定位 消化特点 天安数码城 泛科技园 2008年 30万㎡ 147-294㎡ 5500元/㎡ 佛山首席民营科技园区,打造南海硅谷 货量大，以低价为卖点，销售速度一般 环球国际 酒店+写字楼+公寓 2008年 1.7万㎡ 87-432㎡ 10000元/㎡ 广佛商务巨擎领袖核心 价格高，销售速度缓慢 ICC国际商业中心 商业+写字楼 2008年 3.5万㎡ 90-