廊坊市房地产市场调研报告_精品.docVIP

廊坊市房地产市场调研报告 目 录 第一部分 宏观环境分析 一、廊坊市概况 2 二、廊坊市社会经济发展状况 4 三、廊坊市住宅市场的发展回顾（2000－2005年） 6 四、廊坊市政府对房地产市场发展的规划 9 第二部分 廊坊市2006年房地产市场调研分析 一、前言 9 二、市场调研总结 10 三、各项目基础资料 18 第一部分 宏观环境 提 要 近年来廊坊房地产市场呈迅速发展状态（2000－2005年） 市场开发量、市场需求量、市场价格、个人贷款购房率等均呈急剧上升趋势。市统计局、市房管局历史资料显示：2005年初，市区施工面积173.36万平方米，同比增长31.27％；2005年第一季度商品住宅销售面积4.33万平方米，同比增长38.34％；05年市区1-3月份商品住宅平均价值比去年同期上涨11.57％左右；个人贷款率上升47.74％。 商品住宅空置率递增，市场价格上涨趋向理性 根据2005年政府工作报告，市区城镇住宅建设平均每年施工面积183.11万平方米左右。交易在1万件左右,如以平均面积130平米/套计算，则年空置50万平米左右，3800余套房。2005年市统计局对房地产开发预警指数运行状况的统计表明，廊坊市住宅的销售价格由过热状态发展到趋热状态再发展到稳定状态又到趋热状态，商品房销售价格上涨幅度逐渐回落，逐渐接近理性上涨空间。新开工面积和开发土地面积由绿灯逐步变化为红灯，与2004年相比土地的开发量大量增加，由此带动新开工面积的相应增加，自有资金回落以及存量房的增加将会给供给与需求的平衡带来困扰。 经济的增长及政府对房地产市场的规划将会为廊坊房地产市场的发展带来新的机会，且市场发展的范围将逐步扩大 1、政府工作报告显示，2005年全市(含县、市、区)GDP实现632.9亿元，财政收入完成53．7亿元，城镇人均纯收入达到10152元。预计06年廊坊市GDP增长14%左右，财政收入增长20%以上，市区人均可支配收入增长10％，即人均11167.2元。 2、政府工作报告对房地产市场的规划：A、城区，加快旧城改造步伐，建设普通住宅和经济适用住房为主。B、环北京城镇带重点城镇，面向北京白领阶层，发展花园别墅、高档别墅等商用房地产。C、南部地区，发展高中档和经济适用住房，胜芳重点搞好胜芳新区建设，开发一批高档住宅别墅）。 一、廊坊市概况 地理位置 廊坊市位于河北省中部偏东，北临京都，东与津门交界，南接沧州，西和古城保定毗连，地处京津两大城市之间，环渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之称。现辖广阳、安次两个区，三河、霸州两个县级市，大厂、香河、永清、固安、文安、大城六个县。90个乡镇3222个行政村，幅员面积6429平方公里。 城市性质及地位 1989年4月，经国务院批准为省辖地级市。 人口规模 截止到2004年底，全市总人口为387.24万人。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，人口40万。 城市总体规划 以“一体两翼”(市区和三河、霸州)为主体，各县县城和若干重点建制镇沿交通干线呈葡萄串式发展的城镇建设格局。 1、一体：廊坊市区，按照“园林式、生态型、现代化”的城市定位，搞好市区总体规划修编，近期重点构筑市区—开发区—万庄三点组团，到2010年，形成具有较强带动、辐射功能的区域中心城市；充分考虑未来的发展空间，超前谋划市区、永清、固安“大三角”发展格局，到2020年，形成“大三角”组团的城市群，成为享誉海内外的科技教育之城、会展旅游之城、绿色环保之城。 2、两翼：三河市、霸州市，三河市按照三点(县城、燕郊、皇庄)两线(102国道、三皇路)布局，霸州市按照两区(东部胜芳区、西部市区)哑铃型发展格局，加快城市基础设施建设，完善城市功能，优化城市环境，提升市民素质，形成人口在50万左右，与廊坊市区分工明确，对北部、南部有较强带动作用的两个次中心城市。香河、大厂、文安、大城县城按照县级市标准，科学规划、个性设计、一流建设，到2020年全部建设成为形态文明、功能文明、素质文明齐肩并进的现代化小城市。沿交通干线的燕郊、胜芳、夏垫、安平、牛驼等重点城镇按串状分布、块状发展、产业支撑的要求，形成不同功能类型的城镇群带。 二、廊坊市社会经济发展状况 （一）2005年发展状况（政府工作报告） 1、2005年，地区生产总值632.9亿元（同口径为680亿元），年均增长12.1%。 2、2005年全部财政收入剔除基金部分为53.7亿元（同口径为58.5亿元，是2000年的3.1倍），其中地方一般预算收入24.3亿元，是2000年的2.1倍。 3、全社会固定资产投资五年累计完成1178亿元，年均增长17.5%，是“九五”期间的两倍。 4、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到10152元和4621元，比“九五