土地用途调整增值收益率测算研究-中国土地估价师协会.pdfVIP

土地用途调整增值收益率测算研究 ——以安阳市市区为例 杨云 李永明 梁辉 孙志会 （安阳市金土地价评估事务所有限责任公司 河南 安阳 455000） 摘要：研究目的：根据相关要求，科学测算土地用途调整增值收益率 （以安阳市为例），为合理 确定土地评估成本法中的土地增值收益率提供依据，为政府调控土地市场及企业发展决策提供 依据和参考；研究思路：依据土地用途改变前后土地收益增加值测算每个样点的土地增值收益， 然后级别划分、综合测算；研究结论：就同一类土地用途调整模式下，其土地增值收益与土地 级别、级别地价关系密切，符合地价区位理论。 关键词：土地价格；用途调整；增值收益率 1 引言 1.1 研究背景 土地收益的分配问题一直是土地出让过程中的一大问题，2007 年之前，政府土 地收益大多按照固定比率法测试，即以宗地出让价的一定比例进行征收，比例一般 在 40-60%之间，固定比率法计算简单、操作方便，可最大程度避免人为干扰因素， 但也存在明显缺陷，主要表现为固定比率未考虑土地用途的差异性和级别差异性， 造成低收益高征收，高收益低征收等现象，不利于土地税费合理征收，可能造成国 有土地资产流失。 为改善这种局面，完善土地出让程序、科学核算土地出让金，国土资源部出台 了 《协议出让国有土地使用权规范（试行）》和 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权 规范（试行）》两个规范，提出土地用途使用性质改变的，应分别评估其先后两种内 涵下的土地价格，并核定差价作为补缴出让金的依据。此方法较为科学、准确，但 实际操作中也存在计算周期长、人员素质要求高、费用高等缺点，不利于推广使用。 为此，2009 年，国土资源部办公厅下发了《关于完善企业改制土地估价报告备 案有关事宜的通知 （国土资厅函（2009）311 号文）》（以下简称《通知》），要求各 地国土资源行政主管部门组织开展出让土地使用权价格和划拨土地使用权价格差异 测算和研究，科学确定并公布当地土地增值收益率。 2011 年，就中国邮政集团邮储银行业务重组改制国有建设用地使用权价格评估 项目，中国土地估价师协会经国土资源部土地利用管理司同意下发了 《企业改制划 拨土地使用权估价指导意见（试点项目用稿）》，文件要求 “各级土地估价行业协会 和土地评估机构，应收集整理当地土地一级开发市场等资料，按照不同用途、不同 区位分别测算、科学论证，开展当地土地增值收益率测算研究工作”。 1.2 研究现状 目前，开展土地增值收益率测算及研究工作按主体分类大致可分三类。一是以 各地国土资源行政部门为主体，在国土资厅函（2009）311 号文下发后，江苏、福 建、山西等省相继下发了相关通知，组织开展辖区内土地增值收益率的测算工作， 但目前尚未见公布的测算结果；二是土地评估行业内一些机构组织或单位针对土地 增值收益率进行了部分研究，其中以湖北永业行资源环境研究院的研究方法及成果 - 1 - [1] 较为成熟，并发表了相关文章 ；三是个别专家学者在理论上对土地增值收益率的 测算方法进行了多方面探讨，但大多以理论方法为主，虽提出了一些测算思路，但 未见具体测算结果。 就测算方法和思路来说，大致有两种思路，一是以成本剥离法为基础，分析宗 地成本与交易价格差值，确定增值收益率，其表现为相对于成本的增值收益率；二 是以不同用途土地收益差异为基础，测算土地增值收益，其表现为相对于低效土地 收益值的增值。 成本剥离法在政策、内涵确定和具体操作上都具有一定的困难，从实际出发， 安阳市土地交易资料相对比较完整，故本研究采用后者作为测算思路。 1.3 理论基础 1.3.1 地租地价理论 地租是土地所有权的实现形式，一切形式的地租，都是土地所有权在经济上实 现自己、增值自己的形式。马克思指出： “不论地租有什么独特的形式，它的一切 类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。 马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平 [2] 均利润以上的那部分剩余价值 。马克思按照地租产生的原因和条件的不同，将地 租分为三类：级差地租、绝对地