2007郑州中牟面粉厂项目市场提案.ppt.pptVIP

仁和旺世 物业类别 多层 开发商 河南通达置业 项目位置 爱乡路中段 营销策划 郑州汇智天城 开盘时间 未开盘 销售率 咨询阶段 占地面积 50亩 项目均价 预计1800元/㎡ 容积率 —— 绿化率 40.3% 开发说明 10栋带电梯多层，底商，有5层，7层，层高2.9米，一梯两户，总规划366户。 主要配套 周边：双语幼儿园，博康医院，梅松竹三友会所，金阳光酒店，超市，银行等。 核心卖点 电梯多层，老城区较大规模 该项目以生态人文居住社区为主题概念，立足于老城区，是中牟唯一的多层带电梯项目，中牟市场对电梯有很大的抗性，客户较少，项目的接受度不高。 * 中牟商业情况 新城区商业价格在5000-6000元/㎡，老城区商业价格在4000元/ ㎡，商业销售普遍销售较好，价格有上升的趋势；社区商业规模较小，主力面积小，多为小型生活商业。 项 目 项目说明及销售情况 博士园 80-200平不等，均价4000元/平，（已售罄）单层 水岸鑫城 目前在售80平米左右，均价5500元/平，单层 星城国际 预计08年初预售，价格、面积未定 蓝爵世家 均价6000元/平，最低：5400元/平，一层底商（单层）60-170平 清华园 503-874平（上下两层捆绑式销售），价位：3580元/平-3780元/平 自由新村 不卖只租，面积待定 中祥小区 1#楼临街，底层框架为1400平方米商铺 * 中牟第一街 项目规模 8250㎡ 项目位置 中牟解放路与青年路交汇处东北角 项目均价 实现3800元/㎡ 销售率 半年前已售罄 占地面积 40亩 主力户型 一二层面积40-150 ㎡ 三层面积260-500㎡ 开盘时间 2006.11.8 优惠/活动 一次性优惠2个点 开发说明 整体两层，局部三层，框架结构，面积可随意分割，自由组合 主要配套 车位：30个机动车位，600个自行车位 交通：中牟公交2、3、5、6、7路经停 周边配套：街心公园、小学、医院、商场、超市 核心卖点 价位低，购买门槛低。 项目位置极佳，投资回报可观，价位适中，定位较准，去化良好，百余套商铺5个月内售罄，实现均价3800元/ ㎡。 * 项目卖点： 青年路与建设路黄金地段，成熟核心商圈 中牟首家现代化商业广场 一站式商业业态，统一规划 中牟唯一独立产权商铺 100%临街 青年路租金70-100元/月/m2，项目投资回报率高 * 中牟住宅市场：产品特征 项目规模——普遍较小，特别是老城区，多在几万平方 建筑形式——以多层为主，高层试探性开发； 产品规划——规模有限，社区配套设置较少，社区交通、景观规划较弱； 社区配套——多数项目有社区幼儿园和底商； 产品设计——立面以现代风格为主，立面材质以涂料为主； 户型——以80-110平米两房、110-140平三房为主。 * 中牟住宅市场：价格及销售特征 整体商品房市场价格分层与区域强烈相关，新区价格较高 近期上涨迅速，新区由三个月前的1800元/平方米迅速拉高的现在的2000元/平方米以上，老城区房价也随后上涨。 总体市场容量向郑州等地扩散 市场中多层销售普遍较好，高层的接受度不高； 项目营销推广手段普遍有限。 * 价格情况 中牟新城区价格已攀升至2000元/㎡以上，其中以水岸鑫城为代表，三期预计价格会在2500元/㎡以上，而老城区在价格较低，一般在1400-1700元/ ㎡，仁和旺世因为其多层带电梯的缘故，其价格会相对高一些。预计2008年上半年新城区价格平均超过2500元/㎡，老城区新开商品住宅价格超过2000元/㎡。 * 郑汴一体化，是中原城市群发展的重要内容，对中牟楼市发展起到长远作用。 外来资金、品牌介入，整体市场发育水平将明显提高； 新区土地市场放量、老城区开发，市场供应量短期内可能激增，市场竞争更加激烈，老城区竞争相对较弱； 市场竞争从价格竞争转向产品竞争，品质拉动价差； 差异化竞争逐渐形成，市场细分明朗。 中牟市场发展趋势 * 中牟新老城区市场差别明显 投资性需求 升值力 户型紧凑 重视环境 外来客户 自住性需求 性价比 户型舒适 重视质量 本地客户 新区 老城区 * 地块和开发环境分析 地块条件 本案地块位于中牟老城区，地段较好，地块方正； 但同时地块规模不大、不能形成规模开发等劣势； 开发环境 地块周边居住氛围和自然人文环境比较差，短期内不能大幅改善． 附近道路交通方便，但道路拥挤狭窄； 机会和威胁 中牟住宅开发近期加速，老城区中高档项目是市场空白； 未来竞争加剧，外来发展商进入对形成强有力竞争． * 本案SWOT分析——项目优势 S 优势 W 劣势 O 机会 T 威胁 优势（S） 位于老城区，居住氛围良好，周边人口集中； 周边配套齐全，生活便利； 地块方正，有利于规划设计； 开发商有一