2011年沈阳市国御温泉度假小镇项目发展研究报告（66页）.ppt

重点说明 于洪区热点开发区域为丁香湖一带，而本案选址地块在其北侧，直线距离约8公里，地块东南侧紧邻规划中的物流集散中心； 目前地块所在区域尚未启动开发，周边无配套设施，道路正在改扩建过程中； 地块位置的浦河河道尚未治理； 地块周边的温泉出水口温度约58度。 约8公里 沈北道义 物流中心 项目选址 丁香湖 综合比对 沈北新区 于洪区 发展定位 文化创意基地，东北“第一生态新城” 工业强区、商贸新区和最佳生态环境区 人口规模 全区人口总数56万，现有户籍人口30.4万人 全区人口总数66万，现有户籍人口30.7万人 产业优势 文化创意产业基地 机械制造，商贸物流集散地 生态优势 辉山、帽山、七星山、辽河、蒲河 （水面积率8%、绿化率45%） 浑河、蒲河、细河、九龙河、小浑河、丁香湖 地块条件 紧邻沈北新城子区，配套设施较为完备 外部自然环境一般，地块内有河水流经 距离蒲河河道500米以外，景观一般 配套设施尚不完善 东南侧规划物流中心 温泉出水温度偏低 市场 对比 （沈北区道义与于洪区丁香湖板块对比） 价格 高层：4200—5000元/㎡ 多层：5000—6000元/㎡ 洋房：5500—6500元/㎡ 别墅：9000—12000元/㎡ 高层：5000—5500元/㎡ 多层：6500—7400元/㎡ 洋房：8000—11000元/㎡ 别墅：13000—14000元/㎡ 面积 高层：70—100㎡ 多层：100—120㎡ 洋房：110—130㎡ 别墅：250—350㎡ 高层：80—135㎡ 多层：90—140㎡ 洋房：100—165㎡ 别墅：250—300㎡ 区域 项目 THANKS * 配套匮乏，自然资源优势明显，高端低密产品主导！ 区域市场调研分析 —— 板块特征（辉山） 本区域凭借辉山、浦河等自然原生态优势成为诸多别墅项目的聚集地，别墅项目以香格里拉、九如溪谷、原香墅、龙湖滟澜山为主，翔凤山水国际借助保利的品牌更名为保利温莎庄园，而大溪地则被绿地集团收购，其他如水木康桥三期花语岸、阳光温泉花园、天恒森林里则以多层高层产品为主。 产品研究 —— 销售价格 价格趋近于两极化，中端价位体现尚不明显！ 区域内普通住宅普遍以多层以及洋房产品为主，高层主要集中在4200-4500 元/平米之间，洋房均价主要集中在4600-5100元/平米之间，而别墅产品主要为联排产品，价格基本维持在11000-13000元/平米之间。 产品研究 —— 主力户型 改善型购买为主，空间尺度保证较高居住需求！ 高层户型集中在集中在90--120平米之间，多层及洋房主销区间在100--130平米之间，比较符合追求养生以及生活品质的购房人群的需求，另外部分项目也推出80 平米以下的功能性高层住宅，别墅项目则多以250—300平米为主。 第四章 项目定位建议 项目本体分析 位 置：新城子区 （距市区核心地带30公里） 交 通：地铁2号线、4号线；道义街、虎石台大街 配 套：中小型购物广场、药店、宾馆、影剧院、餐饮娱乐 少年宫、图书馆、中小学（83中） 地块现状：一定规模的农田及农房 内部资源：温泉、河流 开发目标：旅游度假型小镇开发模式 项目SWOT分析 S 优势 综合性复合地产开发，机能互补，能量聚合；特有温泉稀缺资源；地块内河，利于整盘景观带氛围营造。 W 劣势 距主城区物理距离较远；地板周边尚未形成浓厚居住氛围；周边配套档次感不高。 O 机会 高端品牌化开发企业云集，产品竞争激烈；土地市场活跃， 存量巨大。 “限购”导致楼市购买需求外扩；本地居民对于温泉休闲业态热衷；板块城市化建设加速升级。 T 威胁 项目客群定位 沈北新区内，地缘性客户挖掘。 市内主城区客户 皇姑、沈河、和平 抚顺、铁岭区域的客户 1、抚顺煤炭行业大客户。 2、铁岭私营业主。 企业高管：经济区内各进驻企业高管。 政府官员：蒲河管委会等各政府企业高官事业单位：沈北校区教授。 核心客户 重点客户 游离客户 私营企业主，个体经营户，如：北行 休闲度假、兼投资需求 改善型居住需求 改善型居住需求 区域划分 职业类别 购买用途 客群特征 产品类型 配套要求 第二居所 度假投资 养老一族 基础