2016年北京东二环项目区域市场研判报告.doc

2007年北京东二环项目区域市场研判报告 Dong erhuanxiangmuquytushichangyanpanbao gao 说明： 市场调研报告的两大核心内容就是解决市场和需求两大问题。 市场情况包括片区规划、道路交通、文教体育、周边配套等基 础设施和同类产品市场竞争项目以及产品在市场投放量。 需求状况主要说明该片区的消费能力和对产品的接受程度。 2007年2月2日 第一部分：西安市城市发展规划 规划原则 保护古城 降低密度 控制规模 节约土地 优化环境 发展组团 基础先行 改善中心 城市空间布局形式 中心集团 外围组团 轴向布点 带状发展 中心集团 即中心城市以旧城为主中心，以土门、小寨、韩森寨、胡家庙等为次中心，以电视塔周围的中央商务区为城市新的商务中心的中心集团。 外围组团 即以韦曲、纺织城、洪庆、临潼、新筑、阎良、草滩、泾河、未央、六村堡、纪杨十一个不同职能区围绕中心城市发展。 轴向布点 即商贸中心和外围组团沿东西向和南北向城市交通轴线布局。 带状发展 即市域城镇及整个关中地区以西为中心形成几条主要经济发展带。 第二部分：城东房地产市场 一、市场板块概述 城东是传统的工业区和现代的商贸区的组合，历来都是房地产不够发达的地区之一。目前市场可分为以下几个区域。 1、沿交大区南二环区 此处目前是高知识分子和本地老居民的核心居住区，客户主要为大学教师，东高新区工作人员，交大科技产业园工作人员和本地居民等。地区以高层为主，小高层为辅，建筑密度比较大，单价相对较低，售价在2900元左右，最大的卖点为交大、理工大学的文化背景。主要楼盘有城南锦绣、交大科技产业园等。 2、兴庆湖区 此处在是围绕兴庆湖建设的中档居住区，同样以高层为主，但是改地区售价较高，主要卖店为可以观赏兴庆湖的水景。主要楼盘有兴庆花园、新兴IN之家、东方星座、翠庭大厦、碧水云轩等，售价在3300元左右（东方星座为特例）。 3、胡家庙地区 此处为新兴崛起的楼盘区域，主要有新崛起的楼盘，以中小户型为主，总价较低，客户为周边住户和长乐路的小私营业主等。主要卖点为已经贯通的东二环的交通优势和新建区域的优秀规划等。代表楼盘为新兴骏景园和紫昕花厅等，售价在3000元左右。 4、东高新区 此处是依托东高新区所建社的住宅区域，由于高新区良好的人文气息和环境规划，这里的楼盘售价相对较高，主要面对的就是东高新区的白领阶层和周围原驻民。价位比较高，品质属于中等偏上。代表楼盘为东新城市花园，售价在3050元左右。 5、东十里铺地区 处在城市东边的城乡结合部，人口以村镇居民为主。片区拥有相当数量的房地产待开发用地。但开发向项目不多，目前楼盘主要在片区的北部，项目以多层为主，主要卖点为价格低，销售价格在1600－1900元/平方米之间。但是市政配套的缺乏和人文素质较低成为其发展的瓶颈。目前主要以（类）经济适用房为主。代表楼盘为万国金色家园、华清园和金裕青青家园。依据西安市发展规划，将沿浐河建设浐河生态带，这将对片区未来发展有一定的正面影响。 6、浐灞新区 目前处于空白状态，但是由于其拥有大量的土地，便利的交通和天然的活水资源优势，其未来发展不可限量。目前已经有中银万泰、广厦地产、紫薇地产、开元地产和金花地产等实力较强的公司进驻，其中对我项目构成影响的广厦项目占地近千于亩，定位为配套齐全的大盘，面对东南郊大部分中层客户群，年内即将建设。 西航花园是西港房地产开发有限公司投资的生态住宅小区。占地460亩，建筑面积25万平方米。依灞河而建，绿化率占53％。现已建成住宅楼200余栋，800余户业主已入住。以多层为主，有部分别墅。 前期由于五证不全以及地势偏远售价走低，现虽已将必要手续补办齐全，但有前期超低价造成的影响力，价格稍有上涨后，销售量仍然保持良好状态。 广厦水岸东方：项目占地千于亩，将建设成为东郊第一大盘，面对东郊所有的人群，将会走大众化的路线，多数人能够接受为主，项目最大的卖点为引入国际化的规划格局；引入国内知名优秀中学；大型国家化的景观组团。售价在3000元左右，为了提高容积率，以高层加小高层为主要建筑形式 二、浐灞开发区主要潜在开发概况 三、东郊楼市总结与分析 1、规模化、个性化、多元化小区将领导近期置业潮流 通过对西安楼市的调查发现，随着购房者品位的日益提升，规模性小区所带来的完善的社区配套、多层次的小区建筑类型组合、点面结合、空间结合的绿化景观设计、多样化的户型选择，以及规模个性化小区给购房者带来的物业的附加价值，强烈吸引购买者的注意力。预计今年市场中10万平方米以上的规模性小区将会领导总