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房 地 产 标 杆 企 业 研 究 房 地 产 标 杆 企 业 研 究 金融街：商务地产开发模式 摘 要 金融街策略为“以商务地产为主导，适当持有优质物业，以 快速销售型项目为补充”，通过开发商务、住宅项目及持有优 质物业确保公司的可持续发展，目前公司以商务地产开发为核 心兼物业持有的经营模式已形成 金融街营业收入主要来源于三方面：房产开发、物业经营、 物业租赁。目前其近 90%的营收都来自房产开发，物业经营和 物业租赁占总营收的比例稳定，分别为 5%和 4% 近三年，北京地区营业收入占全部营收的比例分别为 88.6%、 63.9%、58.7% ，呈逐年下降的趋势，而天津、重庆、惠州等京 外地区占营收的比重迅速增加。2009 年，在“聚焦京津”的 同时，公司开始实施“以商务地产为主导，立足北京，面向全 国重点城市”的发展战略 在财务方面，公司 2008 年完成增发 82 亿元、2009 年发债 56 亿元，2011 年上半年公司账上货币资金 131 亿元、扣除预 收账款后负债率 49% 写字楼和商业作为投资性房地产的主体，未来将通过公允价 值变动损益提高公司业绩。2007-2010 年（考虑到公司对 2007 年报表进行了追溯调整），公司共实现公允价值变动收益 27.63 亿元，对营业利润的占比为 33.16%。 金融街自持的约 55 万平米的物业中，已建成约 47 万平米， 约 41 万平米位于北京，占 88%。金融街的持有型物业中约一 半是写字楼，项目储备中约 1/4 是写字楼，且这些写字楼项目 大多为于北京 金融街的持有型物业中有近 1/4 是商业地产。包括社区型的 商业地产与市级（区域级）商业中心的商业地产 金融街的项目资源储备达 788 万平方米，在区域分布上，北 京、天津、重庆和惠州四个区域的分布较为均匀。在功能分布 上，商务地产的占比为 70％以上，其中写字楼占 1/3 房地产标杆企业研究 目 录