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第七章 土地经济评价 一、土地经济评价概述 （一）土地经济评价的概念与意义 概念：土地经济评价是运用经济指标对土地质量进行评定，即对土地进行投入和产出分析，通过比较不同土地利用的投入和效益，决定土地适宜性类型和适宜程度。 两种观点：1、用经济指标对土地质量作出评价，为有效利用土地资源提供依据；2、用经济可比指标对投入—产出的效果进行评定，是从经济学研究的角度对土地作出质量评价。 意义： （二）土地经济评价的理论基础 1、土地生产力理论 2、土地区位理论 3、地租地价理论 4、土地供需理论 （三）土地经济评价的指标体系 1、经济效果指标 2、经济分析指标 3、经济效果分析指标 资料要求：准确、连续、完整、典型、可比 （四）土地经济评价的一般步骤 二、农用地的等级评定和估价 （一）毛利分析法（边际效益分析） （二）贴现现金流量分析法 （三）农用地分等定级 （四）农用地估价 三、城镇土地分等定级 城镇土地的特殊性 1、区位具有特殊重要性 2、资源和资产双重性 3、开发经营的集约性 （一）城镇土地分等定级 城镇土地分等定级，是指对一定地域范围内城镇土地利用效益高低的划分。其中“等”反映该区域不同城镇之间利用土地效益高低的差异；“级”则反映同一城镇内部土地利用效益的差异。 城镇土地分等定级原则： 1、城镇土地分等 2、城镇土地定级 （二）地产估价的方法 原则：预期收益原则 替代原则 最有效利用原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 变动原则 影响因素：一般因素、区域因素、个别因素 1、收益还原法 2、市场比较法 3、剩余法 4、成本法 5、路线价法 6、长期趋势法 （三）城镇土地基准地价评估 基准地价：即土地初始价，是在城镇规划区范围内，有土地管理部门或土地估价委员会在一定时期内，根据各种用地类型的收益状况或市场交易状况，对不同级别的土地或者土地条件相当的均质区域，按照商业、住宅、工业等用途分别评估的土地使用权单位面积平均价格。基准地价是平均地价，其表现形式有级别价、区片价和路线价三种。 1、利用土地收益资料评估基准地价 2、利用土地市场交易资料估算基准地价 土地市场 狭义：以地产为客体进行买卖、租赁等经济活动的场所； 广义：包括各种形式的地产交易，地产流通领域中交换关系的总和，体现着以地产为媒介的社会经济关系。 中国土地市场市场机制和行政划拨双轨，由一级出让市场到二级市场转让、租赁以及三级市场再转让、再租赁等纵向发展。 （三）农用地分等定级 对象： 目的： 农用地等别： 农用地级别： 二者的区别： 原则： 1、农用地分等 因素法农用地分等步骤： （1）资料收集整理与外业调查 （2）确定光温（气候）生产潜力 （3）划分指标区，确定分等因素及权重 （4）绘制分等因素分值图，划分分等单元 （5）自然等别划分 （6）土地利用系数和经济系数计算及土地等别划分 （7）农用地等别验证与调整 （8）成果整理 2、农用地定级 修正法、因素法和样地法 （1）确定修正因素 （2）资料整理及量化与外业调查 （3）划分定级单元 （4）计算修正因素系数和单元修正因素质量分值 （5）实地校核与级别界线的最后确定 （6）成果编绘与整理 * * 1、确定土地生产能力，为土地立法提供依据 2、确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务 3、揭示土地质量和分布状况，为土地利用规划服务 4、采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务 5、确定土地价值和价格，为土地管理提供更强有力的手段 农用地土地经济评价的基本步骤： 1、准备工作 2、土地评价区划 3、土地自然质量评价 4、土地经济评价 农用地估价，即农用地价格的评估，不同于农用地分等。 农用地价格特点：1、农用地价格以其收益能力为基础；2、用途上会发生变化的农用地，其收益价格与市场价格之间会有很明显的差别；3、纯粹的农用地的收益价格与市场价格之间的差距，劣等地要大于优等地；4、农用地的交易实例较少，难以运用市场比较法估价。 常用方法：申报法、收益还原法、评分法、标准田法 1、建立影响城镇间土地等的因素因子体系 2、确定各因素因子的相应权重 3、分析因素因子的影响方式，建立评价系统 4、对各城镇因素因子的评价指标值进行标准化处理，加权计算各城镇总分值，并初步划分城镇土地等 5、验证分等初步结果，制定分等基本方案，开展意见征求，对城镇土地等进行调整并定案 6、编制城镇土地分等成果图件与报告和基础资料汇编 1、建立城镇土地定级的因素体系 2、确定各因素的权重值 3、计算各因素的指标数值和作