年天津市新华路商业物业项目营销策划概要.pptVIP

新华路销售渠道包括: 全国性中高档品牌展览； 中高档品牌企业的直接联络公关； 定向性接触洽谈； 广告宣传； 现场接待。 出其不意，大胆构思，制造概念； 充分积累，集中推出，制造火爆； 稳定理智，逐步入市，制造紧缺； 大牌先行，大项前提，制造热点； 准确定位，准确招商，制造奇迹。 新华路项目的广告传播渠道建议如下： 香港商报； 航空杂志（国航、南航、东航）； 奢侈品类、时尚生活类杂志，如罗伯报告、MANGAZINE、时尚生活等； 京津城际火车列车刊物； 凤凰周刊； 展会； 今晚报。 新华路项目销售团队建议采取分客户类别组合形式，根据不同客户分为商业专家、投资专家和销售接待员等岗位。 销售接待员负责客户现场接待客户，解答客户基本的问题，安排将客户转给商业专家或投资专家。 商业专家负责接待直接商业客户，为商业客户制定商业物业购买计划和谈判。 投资专家负责接待投资性客户，为投资客户制定物业投资和出租计划。 如此分类，是为了制造人气火爆的销售氛围。 销售团队不同岗位应身着不同职业服装，身处不同办公区域。 销售控制对于商业物业销售异常重要，在新华路项目销售中要采取以下原则： 先行对差异点进行招商，力求先使物业具备商业独特点； 大品牌销售先行，以2-4层先行销售； 5层以上销售逐步进行； 最后针对1层进行销售。 在实际销售中，要严格控制每一层面的销售率，争取目标销售楼层销售率达到70%后再启动其它楼层销售。 同时，所有楼层销售要尽量时间连续，以争取各楼层可同时营业。 除了项目示意性宣传资料外，需准备以下销售资料： 滨江道商业发展状况分析报告； 滨江道消费趋势报告； 滨江道商业物业投资价值分析报告； 新华路项目商业运营和管理计划。 为满足与全国性或国际性品牌谈判需要，新华路项目须组成大客户谈判小组，大客户谈判小组组成包括工程部、设计部、销售部、商业管理部等相关人员。 大客户谈判小组由销售部牵头，负责了解大客户需求、为大客户制定独特的商业发展计划、制定物业场所和设施计划以及未来运营计划。 大客户谈判小组由销售总监或副总直接负责。 建议新华路项目采取项目推介会形式集中向客户推介销售，以制造销售人气。 项目推介会建议分别于香港、上海、北京、天津等地召开，其中天津本地主要面对投资者和小型商铺购买群体。 香港、上海、北京主要面对全国性或国际性品牌企业、大中型投资者和大中型商铺购买者。 推介会应采取多媒体形式，现场设立洽谈区域。 建议新华路项目考虑聘请专业商业物业管理公司负责物业管理。 商业物业管理公司需要为经营者提供的服务应包括： 营业执照的协助办理； 投资客物业代为出租和管理； 代为发布招聘信息等。 本策划方案仅根据施明先生所托依据市场公开信息和经验观察而编写，难免有失准确和科学，望请见谅。 考虑到商业物业的复杂性，必须针对新华路项目的建筑形态、内部布局、商业设施等进行充分考察分析，才能做有针对性的营销提案。 新华路项目的营销提案所须时间周期至少为1个月，定价建议采取先行试探再正式定价的模式。 本提案认为产权式小商铺市场趋于下行，但并不认为没有市场空间，如何决策需进一步了解项目信息。 策划人：刘德良 消费品零售总额每年以两位数增长。 中高档消费兴起，消费向高端发展趋势较快，国际高端品牌快速进入。 中高档餐饮娱乐快速发展，质量和数量提升。 高端外资百货品牌纷纷加快进入天津。 商业物业投资巨大，物业供应量增长很快。 商业物业租金水平持续增长。 区域商业市场兴起，商业客流分散。 规划中商业供应量巨大，2008年后供求关系将可能发生反转。 2006年天津市城市居民人均可支配收入达到14283元，2007年16357元。 2004年社会消费品零售总额将达到1050亿元，增幅14%以上，其增长速度在全国居第二位。2005年，天津市社会消费品零售总额1190.06亿元，比上年的 1052.70亿元增长13.10％。其中，城市消费品零售额1112.95 亿元。 2007年，天津零售额年增长率达到 18.2％，创历史新高，首次超过天津一直较高的GDP增长率。 5000平方米以上的大型商业设施达220个，总建筑面积562万平方米，单店年销亿元以上的卖场已达29个。 2008年上半年，天津社会消费品零售总额实现974.82亿元，同比增长24.7%，增幅同比提高9个百分点，高于全国平均水平3.3个百分点，增速在各省、自治区 及直辖市居首位。 到2010年，天津市预计社会消费品零售额2200亿元，年均增长13%。 《中国宏观经济预测与分析——２００８年秋季报告》预测，２００９年社会消费品 零售总额增速将下降至１５．７２％，居民消费总额增速也将下降至７．７８％。２００８年下半年社会消费品零售总额增速将逐季下滑，尤其是第四 季度会有明显下降。 2008年上半年，高档服饰类销