情境六 土地增值税纳税实务.ppt

我国开征土地增值税的目的 知识点二 征税范围 征税范围 以出售方式转让国有土地使用权地上建筑物及着物的：是 以继承、赠与方式转让房地产的：不是（少标准三） 房地产的出租：不是（少标准二） 房地产的抵押：不是（少标准二及三） 房地产抵债：是 房地产的交换：是（但个人互换居住房不算） 以房地产进行投资、联营：暂免征收；再转让的应征收 合作建房：建成后分房自用暂免征收；建成后转让的应征收 企业兼并转让房地产：暂免征收 房地产的代建房行为：不是（少标准二及三） 房地产的重新评估增值：不是（少标准二及三） 因国家收回国有土地使用权而使房地产权属发生转让的：免征 知识点三 税率 实行四级超率累进税率 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30% 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40% 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目200%的部分，税率为50% 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 知识点四 应税收入与扣除项目的确定 应税收入的确定 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）取得土地使用权所支付的金额 （二）房地产开发成本 项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。 知识点五 应纳税额的计算 一、增值额的确定 转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额为增值额 二、应纳税额的计算方法 按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收 知识点六 税收优惠 对建造普通标准住宅的税收优惠 建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征 普通标准住宅：同时满足建筑容积率1.0以下，单套建筑面积120平米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下 对国家征用收回的房地产的税收优惠 免征土地增值税 对个人转让房地产的税收优惠 居住满5年或5年以上免征；3-5年减半征；未满3年征（2008年11月以前的） 自2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征 知识点七 征收管理与纳税申报 加强土地增值税的征收管理 纳税地点：房地产所在地主管税务机关 纳税人是法人 纳税人是自然人 纳税申报 知识点七、土地增值税会计核算 1、房地产开发企业的核算 借：营业税金及附加 贷：应交税费－－土地增值税 2、非房地产开发企业的核算 交付已完工的建筑物 借：固定资产清理 贷：应交税金－土地增值税 转让未完工的建筑物 借：在建工程 贷：应交税金－土地增值税 转让以行政方式划拨的土地使用权及建筑 借：其他业务支出、固定资产清理 贷：应交税金－土地增值税 * * 情境六 土地增值税法 土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 土地有偿使用是我国土地制度改革的中心内容。土地所有权与经营权相分离，使土地作为商品进入市场流通，通过市场机制来调节土地供需，实现资源的合理配置。 知识点一 纳税义务人 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 不论部门 土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上的建筑及其附着物并取得收入的单位和个人，对纳税人的规定主要有以下几个特点： 征税范围的界定 使用权是否为国家所有为判断标准之一 产权是否发生转让为判断标准之二 是否取得收入为判断标准之三 对若干具体情况的判断 例：按照土地增值税的有关规定，下列房地产的各项行为中，应该缴纳土地增值税的有（ ）。?A．以房地产作价入股进行投资或作为联营?B．双方合作建房，建成后转让的?C．对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的?D．对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的?E．房地产出租，出租人取得了收入 标准答案：B、D 说明: （1）以房地产作价入股进行投资或作为联营条件的，暂免征收土地增值税，但投资、联营企业将其土地再转让的应征收土地增值税；（2）双方合作建房，建成后转让的应征收土地增值税；（3）对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税；（4）对于以房地产抵债而发生房地产产权转让的，应征收土地增值税；（5）房地产出租，出租人取得了收入，但未发生产权转