沈阳皇姑区地块评估报告20110915.docVIP

沈阳地块评估分析报告 第一部分 地块环境要素 一、区域方位图 本项目地块 本项目地块 该地块位于沈阳市皇姑区东至101国道，南至规划路和皇姑北部经济区区界、西至怒江北街、北至文大路。规划用地面积约为1637.1亩。项目包括星级酒店，总部基地，综合百货商场，大型超市及高档住宅小区等。 二、项目用地周边环境状况 1、地块周边情况 （1）临近的规模住宅“保利溪湖林语”，尽一墙之隔，该项目于去年动工开建，以多层住宅与高层住宅为主。 （2）距地块200米处有中铁在建项目，该地块于去看看底签订出让协议，于今年初动工。 （3）购物场所同周边尚无边为集中的商业配套，最近的商业配套也离项目较远在道义积家购物中心。 （4）周边高等教育资源较为丰富，其中辽宁大学、沈阳师范大学、辽宁航天航空大学等知名院校在项目周边区域。 结论 项目周边环境来看，有一定优势，地块面积较大，容易规划产品及配建绿化设施。 交通便捷，依托101国道及沈阳三环高速贯穿东西南北，连接整个公交路网。 由于地处临近各大专院校，区域内主力客群消费能力相对较强 地块周边商业配套相对较弱，对生活购物消费的便捷性有一定的影响 受周边住宅项目较少的影响，在项目开发销售人气指数不高 第二部分 地块STOW分析 分析 根据项目地块各种要素、规划设计和小区配套产，地块开发将存在大量的成功机会，同 时潜在许多威胁。 优势（S） 依托城市交通网，出行交通便捷 区域客户消费能力强 区域内客户素质较高 远离工业污染 劣势（W） 地块区位较偏，人气不足 沿街门幅较窄，商业物业开发不足 周边缺乏集中大型商业配套 由于人气不足增加推广成本 机会（O） 目前尚未有高品质楼盘开发，开元介入能够塑造大盘概念，树立高档小区的标杆作用 毕业新生及教师客源较为集中，客户资源素质较高 远离闹市区，能够塑造时尚都市现代舒适居住环境 沈阳市区住宅价格偏高，部分城市都市新贵搬离城市喧闹，选择舒适居住环境 威胁（T） 市场整体趋于平衡，消费量将逐步下降 道义在项目地块以北，已形成住宅开发热点，形成客户关注偏移。 地块价值诊断结论 借助郊区优势，地块大及周边在建的二个小区楼盘，本项目有塑造高品质居住小区的潜质 锁定区域内毕业新生及教师目标客户，量身定做打造白领社区 建筑形态应该选用欧式后现代风格，以产品形象差异化吸引客户眼球 注重社区环境品质，结合周边环境，形成项目风尚楼盘 控制入市价格，树立客户对产品保值增值信心 通过地块内商业及酒店的建造，提升小区生活品质及形成一定的商业氛围 第三部分 项目地块定位 项目产品定位 按照规划地块所在区域将成为住宅密集区，根据开元多年来对酒店及综合地产的开发经验，及开发地块区位和地块现实情况，我司认为，该地块适合综合用地开发。 产品定位为：五星级酒店+综合体商业+商档小区住宅 五星级酒店 项目中将建设一座高220米、53层的地标性大楼，其中包含白金五星级大酒店、5A级写字楼及其相关配套设施，大楼的落成，将成为沈阳城市标志性建筑群，成为皇姑区与沈北经济圈对外招商引资、加速发展的一个接待窗口。 ①大楼投资总额：20亿元； ②大楼建筑面积：12万方； ③酒店部分拥有400间以上客房、餐位1500座以上； ④预计酒店运营将新增2000个就业岗位； ⑤酒店主要配套设施包括：中餐厅、西餐厅、咖啡厅、酒吧、KTV包厢群、健身中心、室内恒温泳池、室外网球场、乒乓球室、台球房、1000平方米以上的大型多功能宴会厅等。 2、综合体商业 项目中将规划建设一座大型ShoppingMail。 ①ShoppingMail投资总额：10亿元； ②ShoppingMail建筑面积：10万方以上； ③ShoppingMail可容纳商家：约300家； ④ShoppingMail内主要业态包括：将引进大型国际连锁品牌的卖场、影城、书店、服装、溜冰场、餐饮、KTV、酒吧、足浴、电玩等，打造一站式休闲购物广场，解决项目地块区域周边综合配套问题，提升整个区域的形象。 3、高档住宅小区 项目中将规划建设大型住宅区。 ①住宅区投资总额：100亿元以上； ②住宅区建筑面积：250万方以上； ③住宅区可容纳户数：10000户以上； ④住宅区相关配套实施包括：小区将引进具有国家一级资质的物业公司进行酒店式管理，实施人车分流。将依托城市的发展，力邀国际品牌设计公司，将其建设成为沈阳最具人居魅力，集聚高尚人士的品牌社区。 第四部分 项目合作建议 一、用地总体要求 1、项目将以酒店+商业+住宅的形式开发，故要求总用地面积约1000亩以上的用地面积； 2、考虑到对该地块进行高品质开发，希望容积率控制在2.5左右； 3、考虑该项目投资额较大，开发周期长，为了保证项目的资金平衡及顺利开发完成，因此希望政府在土地价格上能给予优惠；土地价格控制在70—8