zz国际商城项目物业管理计划书（DOC149）.doc

芜湖侨鸿国际商城物业管理方案 已201412 （图片） 芜湖侨鸿国际物业管理有限公司 二OO八年八月十一日 范文吧 //jsfw8./ 目 录 第一节 物业管理整体设想及策划 7 1.1项目分析 7 1.1.2物业特点 7 1.2管理定位 8 1.2.1管理服务对象分析 8 1.2.2根据项目分析，侨鸿国际商城的管理定位应体现以下方面 8 1.3管理重点 9 1.3.1重点之一: 树立侨鸿国际商城物业整体形象 9 1.3.2重点之三:机电设施设备的维护、保养 9 1.3.3重点之四:安全管理服务 10 1.4管理目标 10 1.5管理模式 11 1.5.1管理流程 11 1.5.2设置监督机构 12 1.5.3完善的自我约束机制 12 1.5.4激励机制 13 1.5.5经营上采取经营目标责任制 14 1.6管理特色 14 1.6.1提供针对性服务 14 1.7管理措施 16 1.8管理探索 19 1.8.1特性问题分析解决 19 1.9我公司若管理侨鸿国际商城物业管理的优势 20 第二节 人员配备、培训与管理 21 2.1侨鸿国际商城管理处内部管理架构 21 2.1.1侨鸿国际商城管理处机构设置图机构说明： 22 2.1.2侨鸿国际商城管理处各部门人员配备（共21人） 23 2.2 管理人员的配备 24 2.2.1人员专业素质要求 25 2.3 管理人员的培训 26 2.3.1培训工作的指导思想 26 2.3.2培训系统的实施运作 27 2.3.3培训内容及目标 28 2.3.4管理人员培训计划 31 2.3.5培训工作流程 32 2.4管理人员的管理 33 2.4.1量才录用，培养提升 33 2.4.2默契合作，充分授权 33 2.4.3定期考核，绩效为本 34 2.4.4奖惩严明，优胜劣汰 34 第三节 小区改造与经营预算 35 3.1 小区改造 35 3.1.1小区改造计划 35 3.1.2改造经费的来源 35 3.2 侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表 35 3.2.1测算依据及有关说明 35 3.2.2侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表 36 3.2.3侨鸿国际商城物业管理经费明细报价表 37 3.2.3侨鸿国际商城收入测算 37 3.2.4赢亏分析 38 3.3增收节支措施 38 3.4管理用房 39 3.5 物资装备情况 39 3.5.1 办公设备 39 3.5.2 保安设备 39 3.5.3月清洁材料工具消耗 40 3.5.4月清洁剂消耗 40 3.5.5设备工具情况 41 第四节 管理方式和工作计划 43 4.1侨鸿国际商城综合管理方式 43 4.2管理方式的构成 43 4.2.1机构设置 44 4.2.2运作程序 45 4.2.3信息系统 46 4.2.4管理机制 47 4.3专业化管理 49 4.3.1加强设备设施管理 49 4.4导入ISO9001:2000质量管理体系 49 4.5拟采取的工作计划 49 4.5.1前期介入工作计划 50 4.5.2进驻接管工作计划 50 4.5.3正常期两年工作计划 51 4.5.4工作流程 52 4.5.5日常运行应急措施管理 54 第五节 制度和档案的建立与管理 64 5.1规章制度的建立与管理 64 5.1.1公司管理规章制度汇编目录 65 5.2档案的建立与管理 73 5.3档案管理运作环节 73 5.3.1.资料的收集 73 5.3.2资料分类整理 74 5.3.3资料归档管理 74 5.3.4档案资料的建立流程 75 5.3.5档案资料的分类 76 第六节 前期管理 80 6.1前期介入按以下内容开展： 80 6.1.1设施设备调试工作： 81 6.1.2接管验收期物业管理工作： 81 6.1.3其它前期准备 83 6.2入驻准备方案 83 6.2.1全面调查，掌握需求 83 6.2.2周密策划，制订计划 84 6.2.3人员安排计划 84 6.3接管前各种物资准备工作 84 6.3.1物资准备计划 84 6.3.2建立公众文件 85 第七节 房屋及公用设施维修养护 86 7.1侨鸿国际商城房屋及公用设施的管理方式 86 7.1.1预防性保养方式 86 7.1.2重点服务方式 86 7.1.3技术先行方式 87 7.2建筑物管理的重点 87 7.2.1管理重点之一：房屋地基、屋面、外墙、门窗防水工程的维修养护 87 7.2.2重点管理之三：钢筋混凝土结构、砌体结构的修缮和养护 88 7.2.3重点管理之四：装饰材料的养护 88 7.3房屋本体和共用设施维修养护计划 88 7.4二次装修管理 89 7.4.1此阶段的工作重点和管理措施 89 7.4.2二次装修流程 92 7.4.3装修管理工作要求 93 第八节 机电设备设施管理 94 8.