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浅谈现代物业管理与业主及房地产商的关系 浅谈现代物业管理与业主及房地产项目的关系 XXXX公司 卢霜 摘要：今年，随着我国房地产业的蓬勃发展，住宅小区的数量与规模也发生了巨大的变化，住宅小区的规模不断扩大，同时伴随着人们对生活质量的追求，小区物业管理显得尤为重要，物业管理的专业化、规范化也成为社会发展的必然趋势。同样，随着物业管理条例的完善，现代物业管理可以说是有法可依，有章可循，为物业管理企业的长期发展提供了必要的条件，也对一些不规范的物业管理模式有了一定的约束力。本文就现代物业管理现状，浅谈业主满意度在物业管理中的作用及物业管理在房地产中的运用。 关键词：住宅小区；物业管理；物业管理与业主；物业管理与房地产 内容： 一、 现代物业管理的发展方向 我国物业管理企业是随着社会经济的发展，人们对生活、工作环境的要求不断提高，派生出的新兴的服务性行业。物业管理企业产生之初，仅仅是房地产开发的后续服务机构，打个比方，就好比是产品销售后的售后服务中心；相对房地产开发商而言，他是一个终端服务单位，但对业主和物业管理企业本身而言，它永远都是终端服务部门。 作为一个新兴行业，物业管理诞生伊始，便显示出了强大的生命力。广大业主对其以提高自身生活水品报以厚望，开发商以此作为作为楼盘的销售亮点，政府主管部门又将之作为规范社区管理，提升城市形象的重要手段。这使物业管理这个新兴行业备受人们关注。物业管理行业在我国诞生近20年，正在逐步积累经验，从幼稚走向成熟。在伴随着一系列物业管理条例的出台，我国的物业管理行业也正在向着规模化、区域化、专业化、智能化的方向发展。 二、 物业管理在房地产中的运用 在房地产项目开发的最开端，设计开发人员就会考虑到两个方面。一是自己的设计是否在实践中可行，另一方面就是未来的业主是否会感觉舒适、便利、满意，而物业管理均可以参与到这两方面的讨论中去。物业管理公司可以凭借自己和各类业主沟通的经验，得到业主心中最为满意的样板建筑。也可在平时对住户房屋进行维修等工作时，搜集到一些不符合实际需求的设计。例如，比如说，南方大多数铝合金窗都是平口槽的，在梅雨季节或是台风到来之时，雨水往往会在槽中聚集，影响用户的使用，如果可以将槽改成内高外低的模式，就不会产生类似问题。 现在多数房地产项目在最后的验收阶段都有明文规定，规划设计方案如果没有物业管理公司的介入则不可以开工，在结算过程中，如果没有物业管理公司介入工程，则不能付款。可见，更多的人已经意识到物业管理公司在整个工程项目中起到的关键作用。同时，物业管理公司在房地产项目的开工阶段起到了主要的监督作用，它的作用与 专业监理有很大的不同。专业监理共识为项目提供的服务是有时效的，一般在项目结束后其合作关系就会解除，而物业管理公司对项目的监督却是长效的。物业管理对房地产开发的监督作用的，同时房地产项目质量的高低也决定了物业管理公司在项目结束后的花费。所以，为了自身的利益，物业管理公司往往会更加关注项目开工过程中的质量问题。 随着经济的不断发展，人们选择住宅的标准也发生了一定的改变，物业管理也逐渐成为业主考虑的重要因素之一，因此，为了在销售中发挥物业管理的积极作用，物业方面应该在销售之前做好以下几项准备：规划服务内容、规划物业配置、确定组织结构、完成财务预算、准备全部相关物业管理合同。这样，在房地产项目进入到全面销售阶段时，其物业管理也就进入到具体实施阶段，可以让潜在业主们直接看到该项目物业管理的实效如何。 笔者在这里简单陈述几点物业管理的完善方法。1、物业管理前期准备工作的完善途径房地产项目开发完成后，物业管理若想要发挥良好的作用就需要相应配套设施的辅助，而这些辅助设施就要从房地产项目开发前的规划开始。一方面，在项目完工后，要格外注意项目收尾并做好移交工作。项目收尾时剩余工作量不是很大，但是较为繁杂，如果处理不好很有可能影响项目的移交，进而影响业主的入住； 2、开工阶段与物业管理衔接工作的完善在整个项目的开工过程中，物业管理公司应该充分发挥自己的监督职能，做好监督工作。工程质量的高低与物业管理公司的利益息息相关，如果工程质量较差，今后 在进行物业管理时，管理公司就要花费更多的财力物力进行维修等工作；3、转变观念，提升物业管理水平物业管理是一项十分专业的工作，要求专业管理团队拥有一套相适应的管理制度。所以，物业管理需要从观念处着手，进一步提升物业管理水平。首先，物业管理需要一个专业、素质高、能力强的精英队伍。随着住宅多样化以及住宅的复杂化，物业管理越来越需要一批有专业背景的人去从事这方面的工作，这样才能正确处理好与业主的关系。另外，物业管理公司需要首先考虑社会效益，其次才是经济效益。物业管理公司为业主提供优质服务，确保社区形成一个良好、和谐的生活氛围。 三、 业主在物业管理的关系