分析：互联网如何改变中国房地产流通行业.doc

分析：互联网如何改变中国房地产流通行业 论文类别：计算机?-?互联网研究上传时间：2014/6/9?22:59:00论文作者：未知 ? 　　(中讯)一、行业层面：互联网如何改变中国的房地产流通行业？ 　　房地产市场具有一个显著的特点，即房源信息、小区情况、比价等对购房决策具有非常重大的影响。在传统的房地产市场上，由大量的经纪人提供这些信息，进而优化购房者的决策。而互联网平台存在大量的UGC，信息相对客观公正，而且通过互联网可将信息进行归结和评级，通过认证可增强信息的可靠性和准确性，因此在搜集和比较信息方面，互联网具有无可比拟的优势。 　　互联网房地产有其优势，但目前难以取代中介和经纪人。平安进入房地产市场，打出消灭中介的口号。互联网的确是非常好的工具，但是彻底地取代中介有待商榷。美国有很多互联网企业，如Zillow、Trulia、Red?Fin，在创立的初始时期，目标是取代中介服务，但是最终发现取代中介服务十分困难。 　　购房者具有信息搜集、价格比较以及结合自身收入水平的相关评价等方面的需求，互联网可以提供很多工具方便用户进行比较，但是在其他方面，如价格协商，互联网很难取代中介机构。而且房地产行业对交易过程的要求较高，包括各种法律文件、合同以及获取银行贷款等方面，监管严格，对专业的要求也较高。 　　大型房地产网站的线上模式是为房屋的销售提供平台、工具，向个人提供信息，替经纪人发布房源。在中国，大量的房源信息来自经纪人行业，所以经纪人最大的需求在于使更多的受众知道房源的存在，传统的线下渠道是在小区发放材料，效率低。互联网能够很好地解决这一问题，因为互联网的受众多，大大提高了成交效率。因此在中国，经纪人利用互联网平台更为激进，为搜房网带来了收入增长点。 　　另外，经纪人需要管理其运营内容、架构以及客户关系、房屋存货，因此，有其自身的数据库，但对于中小型经纪人，并不十分必要。搜房网把标准化的流程、自动化的产品推给经纪人，从而提高其管理水平，使其内部信息与网站联通，提高效率、降低交易成本。但是在可预见的未来，互联网能否彻底地颠覆经纪人行业还有待商榷，因为最终的客户体验还是依靠经纪人。 　　二、市场层面：如何看待当前国内的竞争格局？ 　　搜房网最传统的业务是在线广告业务，即让更多的受众很快地发现房源信息，比传统的纸媒更有效率。随着广告业务的发展，经纪人和开发商产生了更深层次的需求，搜房网开始做贴近交易环节、促进交易成交的广告，即电商模式，效果类付费的广告。 　　搜房网拥有开发商的各种房源信息，同时拥有大量的客户，并且相对精准地了解客户的需求，通过提供综合的解决方案，把需求和供给连接起来的业务模式即电商。为了促使供求方更好地匹配，开放商采取了一些激励措施比如价格折扣，效果较好，市场对该业务模式的接受程度相当高。为了进一步满足购房过程中的各种需求，包括房源信息、比价信息、资本金的支持等，搜房网正在进行测试，将其引入电商模式。 　　作为平台企业，只有形成规模，才能吸引跟多的金融机构和市场参与者将其产品放在平台上，所以互联网平台最核心竞争力是聚集用户，从而聚集商家，形成网络效应，即需求越多，供给越多，同时成交越便捷，用户会更加依赖网络，平台发展越大。因此，做好流量、数据和网站，才能吸引大量的开发商和经纪公司。 　　房地产互联网平台非常多，国外竞争者业务相似，但各有不同。Zillow和Trulia的业务模式是使经纪人在网络平台上发布信息或广告，收取相应的信息发布费用或广告费。它们集中于线上业务，把个人信息和购房需求推给线下经纪人，促使其成交，同搜房网极为相似。成立初期的想法是利用互联网平台颠覆传统经纪人行业，利用已有的经纪人队伍和大量的房源信息，在平台上实现所有的交易，免去经纪人收取的5-6%的佣金。然而，实际上发现非常难，因为互联网平台很难满足某些需求。所以一般的经纪人是靠收取佣金，而平台自有的经纪人则是收取年薪，用户反馈的信息作为提供激励的标准，并没有完全改变交易的实质，还是不能摆脱线下环节，传统业务没多大变化。 　　目前，房地产互联网企业正在快速成长。充分利用互联网企业的受众广的特点，流量大的网站吸引了大量的经纪人，而且并未彻底颠覆传统经纪人行业，形成了相对共赢局面。另外，通过市场估值，可以看出市场对该模式相当认可。 　　不同于发达国家85-90%为现有房交易，中国有很大一部分为新房销售，一般是批量性的，有独特的需求。搜房网的广告业务是核心业务，占总体业务的40%左右，且广告业务最早充分利用互联网受众广的优势，为开发商广泛认可。搜房网一直在研究如何更精准地投放广告，根据用户个人搜寻的要素定向投放，进一步增强广告业务有效性。 　　电商模式要求提供综合服务平台，不仅仅是打折或房地产界的团购概念，更多是能满足各种需求。互联网平台承担了原有的