2012企业所得税汇算清缴培训-池州地方税务局.PPTVIP

（三）完工年度企业所得税处理 （六）成本调整（二次分摊） 2013年共扣除成本：800+140=940万元 结论：1、这种分摊方法保证了同一成本对象，每平米的平均成本相同 2、在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。 房地产企业特殊事项的税务处理 1.“甲方供材”发票能在所得税前扣除么？ 甲方供材基本模式：例9，某房地产商自行购买材料3000万元，设备2000万元，同某建筑公司签订建筑安装工程费3000万元。 虽然乙方实际收到了3000万元，开具3000万元的建安发票。并且会计计收入也按照3000万元。但是应当按照6000万元缴纳营业税，在纳税申报表上体现即可。 但有的企业不理解，怎么能开具差额发票，这是由财税【2003】16号、营业税暂行条例实施细则规定的。 这里既不能按6000万元开具发票给甲方，更不能按8000万元开具给甲方。只能开具3000万元发票，按6000万元纳营业税。 房地产企业特殊事项的税务处理 2.拆迁补偿费、青苗费、遮阳费等各种赔偿类费用，是否一定需要发票？ 由于这些款项都是赔付给个人的款项，而个人是很难提供发票的。有鉴于此，全国很多地方都规定这些向个人赔偿性的费用凭借“拆迁补偿合同”和“个人签字”“支付凭证”等凭证来税前扣除。 房地产企业特殊事项的税务处理 3、开发产品临时自用不得计提折旧 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。第二十四条国税发[2009]31号.doc 房地产企业特殊事项的税务处理 4项目竣工后取得发票应在哪年税前扣除 　池州某房地产公司开发的项目2012年10月已经完工交付业主入住，2012年结转了开发产品成本30000万元，其中包含了已经结算但是尚未取得施工单位发票的成本5000万元。2013年12月，收到了施工单位开具的5000万元发票，请问如何税前扣除？ 第三十二条第（一）项、第三十四条规定国税发[2009]31号.doc 第六条规定国家税务总局公告201215号.doc 房地产企业特殊事项的税务处理 5、利息费用的税务处理 （一）一般规定国家税务总局公告201134号.doc 　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 房地产企业特殊事项的税务处理 （二）特殊规定 向自然人借款的利息支出国税函[2009]777号.doc 关联方利息支出财税[2008]121号.doc 投资未到位发生的利息支出国税函[2009]312号.doc 统借统还的利息支出第二十一条第（二）款国税发[2009]31号.doc 报送资料：企业集团或其成员企业向金融机构借款的借款合同复印件、集团内借款利息费用分摊的协议、实际取得借款额及支付利息费用的相关凭证。 土地增值税对利息支出的规定国税函[2010]220号.doc 财税字[1995]048号.doc 谢 谢 大 家 ！QQ群:116385731 （三）完工年度企业所得税处理 例5 某房地产公司2013年5月卖给张先生一套住宅，销售载明房屋总价款是48万元，另外附加条款规定，赠送美的挂式空调机一台（市场价2800元）。2013年7月卖给李女士住宅一套，销售合同约定房屋总价款为56万元，另外附加条款规定赠送地下车位（有产权）一个，该房屋的公允价值大约48万元、车位的公允价值大约10万元问，就以上业务公司应该如何确认收入？ （三）完工年度企业所得税处理 分析：（1）国税函[2008]875号所说的“买一赠一”是指“组合销售本企业商品（产品）” 所销售和赠与的商品产品均应是“本企业的”的商品（产品）。按照这一规定，房地产企业销售房屋赠送的空调、太阳能热水器等家用物品，因不是本企业商品（产品），应该不属于国税函 [2008]875号文件规定的范围。所赠空调、热水器的价值应计入企业的销售费用。 5月应实现收入480000元。 （三）完工年度企业所得税处理 （2）所赠车位、车库，属于本企业的产品，应该按照国税函[2008]875号文件规定处理。该公司应按如下方法确认收入： ①房屋和车位的公允价值比为： 房屋占＝4800000÷(480000＋100000)×100%＝82.76% 车位占＝100