合同管理工作指引.doc

第三章 合同管理工作指引 一、新开楼盘的法律文件准备注意事项 新项目必须至少提前4个月督促项目开发部提供所需的《前期业务咨询》、商品房买卖合同及附件附录的调查表》、当地政府版本的《商品房买卖合同》，另外销售中心需提供由营销负责人签名确认《项目实体问题调查表》（详见下表）后方可联系法务部开展合同法律文件的草拟工作。同时联系管理公司提供《前期物业服务协议》和《临时管理规约》的版本。对于新开楼盘的法律文件（包括《商品房买卖合同》的填写、合同附件的确定、补充协议以及其他法律文书等）的准备工作，各销售中心筹备小组自行收集需要使用的文件，以通启形式通知法务部予以配合，对相关文件进行调整和确认。 在提交需要确认的文书时，须对本楼盘的特殊情况进行详细的文字说明和解释并附相关图纸，以便律师能全面了解情况并对法律文书进行调整，保证法律文书的合理性。楼盘的特殊情况包括： 1、楼盘范围内的土地有特殊的使用限制的：如高压走廊、河堤控制线等； 2、楼盘范围内土地性质不同的：如租用地、商业用地、政府规划道路等； 3、楼盘范围内涉及其他人权益的：如水库、山地的使用限制等； 4、楼盘范围外，但与楼盘的使用紧密相关，但又非我司可控制的：如连接楼盘的路、桥等； 5、其它影响正常销售的情况。 附表：《项目实体问题调查表》 项目实体问题调查表 制定合同的公司名称： 截止日期： 序号 调查问题 是/否 详细说明 相关文件 1 五通情况 具体具备： 供水 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 2 别墅花园：是否出证？如不出证，如何处理？ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 3 项目内是否存在我司没有尚未取得及以后亦不会取得国有土地使用证的土地（如租用地或集体流转用地）？如有，具体为何？ 　 　 　 4 计价及退补按套内建筑面积还是建筑面积？ 　 　 　 　 　 　 5 契税 是否我司代收代缴？ 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 6 是否存在人车分流产品？别墅产品是否有车道/车库上盖花园？ 　 　 　 是否存在毛坯出售但收楼后交由我司装修的特殊情况？ 8 地方政策、法规 是否存在限购政策？如有，具体政策如何？有否应对方案？ 　 　 　 是否存在限购或其他特殊情况？ 购房是否须公证？如需，具体流程如何？ 是否存在其他影响销售的特殊政策、法规？ 9 抵押情况 单位出售时是否存在在建工程抵押或土地抵押情况？ 　 　 　 二、各销售中心要求销售法务室提供法律服务工作的流程指引 （文档档号：BGY/XSGLB/2008-9-26/HT01《关于各销售中心要求销售法务室提供法律服务工作的流程指引》） 为使销售人员能正确把握合同法律文件的条款，现对律师到销售现场进行指导的工作流程作如下规范： 更新：现律师办之前负责工作已交法务部负责。 三、规范销售中心使用的印章 为规范管理现用印章，确保用章的严肃性，现对销售中心使用的合同专用章、售楼专用章、核对章、合同修改章的内容、规格、式样形状为圆形，中心图案为五角星形状为椭圆形，长轴，短轴（4）式样参考： A、没有编号： B、有编号： 3、核对章： 规格：长方形，印油颜色：红色。 内容和式样参考： 4、取消“合同修改专用章”，改为使用“合同校对章”： 规格：长方形，印油颜色：红色。 内容和式样参考： 因国家的印章管理规定：“国家行政机关和企业事业单位、社会团体刻制印章，应到当地公安机关指定的刻章单位刻制”。所以，为保证印章的法律效力，上述印章应到当地公安机关申报刻制并到工商管理部门备案。若当地政府部门对印章的规格有硬性规定的，从其规定，并同时把情况上报销售管理部。 印章材质建议使用原子印，若当地政府有要求的，从其规定。销售中心选材时注意印章材质要达到字迹清晰，印油均匀鲜艳，使用方便4.8厘米×0.6厘米（长、宽） （二）高压线下绿地单位：须签署高压线《补充协议》。 （三）未成年买房对其买卖行为的担保：应签署相关《担保书》。 （四）未成年人买房后，对使用行为产生债务（如管理费）的担保：应签署相关《担保书》。 （五）按揭（抵押）贷款申请资料欠缺的情况，由银行与客户签署：相关《承诺书》。 （六）认购后买受人要求延期签约的：须签署《操作确认表》。 （七）不办产权证、最长租赁期为20年的车位 （八）出售单位含控制线外面积不能取得土地证的约定，各楼盘应根据楼盘的具体情况另行发文给律师草拟。 （九）办理银行注销抵押备案登记手续，须签署规定版本的《借据