商业地产营销策划 杭州临平商业项目开发计划书[精品].doc

临平商业项目开发计划书 莱蒙国际（余杭）置业有限公司 2005年11月17日 目 录 一、项目概况 3 1、地理位置 3 2、基础数据 3 3、土地描述 3 二、产品描述 4 三、市场介绍 5 1、市场简述 5 1.1、市场现状 6 1.2、市场小结 6 2、租赁市场 7 2.1、临平中心商业圈租金水平 8 2.2、专业市场调查 14 2.3、临平餐饮市场分析 18 2.4、休闲娱乐业专项调查分析 20 2.5、临平写字楼专项研究 21 2.6、地块周边租金水平 24 3、销售市场 25 4、商业面积租赁、销售价格建议表（非沃尔玛租用面积） 26 5、商业辐射半径及人口预计 26 四、项目开发与营销计划 27 1、项目工程施工主要节点 27 2、招商、销售与施工节点关系 27 2.1、前期招商阶段 28 2.2、正式招商阶段 28 2.3、后期招商及开业筹备阶段 29 2.4、销售进度节奏控制 29 3、项目开发计划流程图 30 五、项目成本预算 31 1、相关面积表 31 2、成本计算表 31 六、项目收益评估 33 1、价格建议及销售、租赁总额 33 1.1、租赁价格及年租金 33 1.2、销售价格及总额 34 1.3、实际可行销售、租赁比例及价格分析 34 2、相关销售税金 34 3、资金平衡点分析 35 4、投资回报率分析 35 5、一层销售现金流量表 37 6、总投资资金平衡现金流量表 38 一、项目概况 1、地理位置 项目处于杭州市余杭区临平藕花洲大街与迎宾路交叉口西南面，紧邻城市主干道藕花洲大街和迎宾路。 临平为余杭区区政府所在地，为余杭区政治、商业、文化等中心。 项目东面、南面、西面均为已有住宅区，北面隔路为城市休闲景观带。 2、基础数据 总占地：22.8亩（15199㎡） 容积率：≦3.4 建筑覆盖率：≦75% 绿化率：≧15％ 限高：35米 3、土地描述 土地拆迁已完成。土地形状基本规则，土地平整，无水系、无起伏。地块交通便利，紧邻临平城市交通主干道：迎宾路与藕花洲大街。 二、产品描述 本案产品为四层单体建筑，总高度22米，地上建筑面积42615㎡，其中商业营业面积37722㎡，车库面积4116㎡。层高为5.5米，地下室6447㎡。设地下、地上一层及室外停车位，共计294个。 负一层面积6447㎡，设置138个车位及自行车库。 一层面积10472㎡，其中商场营业面积6362㎡，车库4110㎡，可停放126辆汽车。 二层面积10966㎡，其中沃尔玛7264㎡，商场3703㎡。 三层面积同样10966㎡，全部面积都为沃尔玛租用。 四层面积9426㎡，以餐饮与娱乐业态为主，具体面积划分及功能分布根据后期招商进一步细化。 三、市场介绍 1、市场简述 根据2003～2010年《杭州市余杭区商贸服务业发展战略规划》，临平规划为副城市级商业副中心，临平整个城区规划为四大商圈，分别为北大街－九曲营路商业街区、人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区、临丁路－天都城商业街区、杭州临平工业区商务中心组成。 目前临平城区内主要有两大商圈组成，即北大街－九曲营路商业街区和人民路－迎宾大道－世纪大道商业街区（“世纪商圈”），而临丁路－天都城商业街区和杭州临平工业区商务中心处于临平近郊。本项目地处世纪商圈核心位置。 1.1、市场现状 临平作为杭州余杭区政治、经济、文化中心，水陆交通发达，各项配套设施齐全。现有人口约20万。规划中临平以老城区为中心，南苑商贸城和余杭经济开发区为发展两翼，加快南部居住娱乐区、中部商业贸易区、北部工业科技区开发建设。 临平商业一直以自我发展为主，从中心城区的商业改造逐渐走向外城商业拓展的过程，形成了以老城区传统商业为主，城南为新型特色商业为为主的发展格局。 1.2、市场小结 临平地处杭州以北，与杭州市区相距20多分钟车程，部分高端及特色商业消费外流，为本案提供市场机会点； 临平城区人口20万左右，对周边乡镇商业吸引力大，亦为本案市场机会点； 城市整体商业档次与杭州市区、萧山城区相比较低，对高端、特色商业存在较大需求，为本案市场机会点； 商业品牌以国内三线品牌为代表，与杭州市区、萧山城区相比亦差距较大，对中高端、特色品牌存在市场需求，存在市场机会点。 临平城市业态组成 临平商铺经营面积组成 2、租赁市场 临平商业中心圈集中，租赁价格与非商业中心圈差距大。商业中心圈商铺出租率高，非商业中心圈部分区域出租率较低。 2.1、临平中心商业圈租金水平 北大街 总体上从西大街路口至九曲营路口呈逐渐升高的趋势，而在中都广场、利群购物中心、大红鹰超市等人流集中区域周边商铺相对租金亦比较高。 区域：商业集中区域为西大街路口至九曲营路口这一段。 租赁价格：均价7-8元/㎡·天，根据店铺面积变化，租金单价不同，在一般情况下，单铺面积