泰州市英联街区土地开发整理可行性研究报告[精品].doc

泰州市##街区土地开发整理 可行性研究报告 目 录 第一章 概 要 1 1.1 项目背景 1 1.2 研究工作概况 1 1.3 研究的依据 2 1.4 主要研究结论 2 第二章 泰州##街区现状 4 2.1 ##街区位置、组成 4 2.2 ##街区地形地貌和河流 4 2.3 ##街区户数人口 4 2.4 ##街区建筑现状 5 2.5 ##街区经济状况 5 第三章 ##街区土地开发规划研究 6 3.1 ##街区的控制性规划 6 3.2 ##街区功能定位与用地 6 3.4 ##街区道路规划 7 3.5 ##街区主要建设项目用地规划 7 3.6 ##街区公建设施项目投资概算 7 3.7 ##街区土地开发投资额概算 8 3.8 ##街区土地开发投资安排 8 3.9 ##街区商住用地规划 8 3.10 ##街区详规划留下的问题 9 第四章 ××××参与开发##街区政策研究 10 4.1 土地成片开发整理 10 4.2 一级土地成片开发整理政策研究 10 4.3 一级土地成片开发整理模式 10 4.4 ××××（集团）有限公司参与开发整理##街区模式研究 11 4.5 ##街区土地一级开发策略 12 4.6 希望泰州市政府出台的引导措施 13 4.7 ##街区开发整理土地增值策略 14 第五章 泰州市区土地市场研究 16 5.1 泰州市土地市场研究 16 5.2 泰州市近几年土地市场供应量研究 16 5.3 2007年泰州土地市场 18 5.4 泰州主城区商业住宅用地基准地价研究 20 5.5 近二年泰州市区土地开发整理量价研究 21 第六章 ##街区土地开发的SWOT分析 23 6.1 ##街区土地开发整理优势分析（S） 23 6.2 ##街区土地开发整理劣势分析（W） 24 6.3 ##街区土地开发整理机遇（O） 26 6.4 ##街区开发整理挑战（T） 28 6.5 ##街区开发的S.W.O.T应对策略 29 第七章 ##街区开发管理领导组织机构设置 30 7.1 国内外特殊区域开发管理体制模式研究 30 7.2 ##街区的区划管理体制机构模式借鉴 30 7.3 ##街区土地开发中××××的职责 31 7.4 ##街区土地开发设领导小组和工作小组 32 7.5 成立泰州市深业投资有限公司的相关事项 32 第八章 ##街区土地开发的时序 33 8.1 前期准备工作 33 8.2 重点区域开发建设时序 35 第九章 资金筹措及使用安排 37 9.1 ##街区开发资金筹措种类 37 9.2 ##街区资金的使用安排 37 第十章 投入产出回报分析 39 10.1 ##街区土地开发的投入研究 39 10.2 ##街区开发整理产出研究 43 10.3 ××××产出收益回报 44 第十一章 ##街区开发的不确定性分析 45 11.1 财务风险分析 45 11.2 ##街区土地开发整理敏感性分析 46 11.3 ##街区土地开发整理盈亏平衡分析 46 第一章 概 要 1.1 项目背景 江苏省泰州市历史悠久、文化灿烂、人才荟萃，有2100多年的建州立府历史，盐文化、税文化、水文化特别丰富，在文明史上北宋、明、清三个朝代呈鼎盛时期。泰州学派留芳千古，数代政治家、军事家、文人骚客，都有文、歌、诗、词、赋、画等形式歌颂泰州文明。 泰州市城市综合实力列江苏省十三个地级市第七，经济发展也处于中间层次。泰州市位于江苏省地理中心位置，与苏州、无锡、常州、镇江隔江相望，与扬州、盐城、南通接壤。泰州市是上海为龙头的长三角经济区的16个成员城市之一，是近年来经济增长最快的城市之一。泰州市总人口503万，面积5793平方公里。下辖海陵、高港二个区，姜堰、靖江、泰兴、兴化四个县级市，泰州市主城区到高港区中心、姜堰市区只有十多公里，城市发展趋势将逐渐连接成带状城区。 深圳控股有限公司、××××（集团）有限公司应泰州市政府招商引资邀请，与泰州市城市建设投资集团有限公司合作，承担泰州市海陵区##街区17739.75亩土地开发整理的重任。##街区位于泰州市行政中心区南部、市区中心南北龙脉轴线上，海陵、高港二区交界处。泰州主城区发展规划重点向南、适度向东，##街区就在正南方向，是泰州今后开发建设的重点区域。 1.2 研究工作概况 课题组自7月下旬就开展工作，克服距离远、涉及问题多、情况复杂、面广、内容多、研究工作繁重等困难。研究重点是××××（集团）有限公司参与泰州##街区土地开发整理的可行性。工作中，既研究长三角、上海、江苏省多方面情况，又研究泰州、海陵及附近城市的社会、经济、产业、人口、就业情况；既研究泰州古代文化、历史、经济发展、杰出人物、建置变迁等，又分析泰州市区及所辖靖江、泰兴、姜堰、兴化四市社会、经济、产业、城市、交通、旅游、人口就业等发展；既研究泰州土地市