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房地产税收筹划知识讲稿.ppt
李记有简介;筹划魔方:在变化中寻找筹划空间——房地产开发企业经营过程中的 纳税风险管控与税收筹划;第一部分 控制纳税风险是房地产开发企业管理税收的第一目标;二、房地产开发企业纳税风险成因
1、税收政策变动与税收稽查专业化是引发纳税风险外在因素
2、企业缺乏内控流程是引发涉税风险的内在因素
三、寻求专业机构合作,聘请税务顾问是降低涉税风险有效途径;一、税收筹划的两大前提
(一)企业适用税收政策的多样性是税收筹划第一个前提
(二)企业业务性质不同,所适应的税收政策不同,是企业进行税收筹划第二个前提
;二、税收筹划“两大学说”
;(一)税收筹划的“变量引进学说”
所谓变量,就是影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的要素。变量引进,就是纳税人采取合法的相应措施或办法,引进部分原来没有或改变原有的数值,从而影响税收政策的差异化选择、引起税额变化,达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化。
;影响税收筹划的“五大因素”
特定税收政策因素
税收优惠政策因素
税制要素
计算公式中的内嵌因素
组织形式因素
;(三)税收筹划“两大学说”的互相转换
变量引进法和因素分析法“两大学说”之间是相通的,变量引进中的变量也属于因素分析中的因素,特别是在实际的操作中,两者是密切联系的。纳税人在运用这两种理论模型时,要体现出灵活性。一方面从逻辑分析入手,从因素分析的角度找到税收筹划的空间,另一方面,又要打破思维定式,进行跳跃式思维,从变量引进的角度,找到税收筹划的空间。
;三、企业进行税收筹划的现状
(一)把偷税误认为是税收筹划
(二)简单对号入座式运用税收优惠政策是税收筹划的主要方式
(三)企业在税收的盲区是当前税收筹划主要障碍
;第三部分:房地产开发企业纳税风险全程控制解码图与纳税风险管控
;二 十大节点的纳税风险管控
;(二)土地取得阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(三)规划立项阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(四)开发建设阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;;(五)项目销售阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(六)项目清算阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(七)项目清算阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(八)企业退出阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(九)企业融资阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;(十)日常费用支出阶段纳税风险管控
案例一
案例二
案例三
;第四部分 房地产开发企业核心税种的税收政策分析与筹划;营 业 税;二、营业税暂行条例及实施细则修订后的主要变化
1、对境内应税劳务进行重新界定;
2、混合销售的重新界定;
3、增加了计税价格明显偏低问题的处理规定;
4、调整耐水地点的表述方式;
5、扩大视同营业税应税行为人范围;
6、明确了采取预收款方式建筑业和租赁业的纳税人发生时间
7、补充了价外费用包含的项目;
8、增加了营业额有关扣除项目所需凭证的规定
;三、房地产企业营业税的主要问题及筹划思路
1、有关预收(包括定金、订金、意向金、合同保证金)等相关收入征税问题
2、有关代收款的征税问题
3、垫资从事土地一级开发的税收问题
4、有关合作建房中心税收问题
5、有关“甲供材”中税收运用问题
6、有自建行为的税收问题
7、有关股权转让的运用税收问题;土地增值税;1月17日晚,万科等多家房企连夜对事件影响做出评估,并于次日发布“澄清”公告。万科在公告中称,由于已对土地增值税预留了高达3亿元的准备金,未来盈利预期不受影响。
类似表态性公告还包括了招商地产、金融街、阳光股份、深长城、泛海建设等上市公司。
亚泰集团的公告
18日,面对清算征收土地增值税的巨大影响,国税总局在官方网站发布名为《土地增值税并非新税种》的主题文章,强调:征税办法在各地早已执行,且按照相关条例,土地增值税并非对所有转让项目征收而且有相应的免征和减征条款。同时也不会加重购房者的经济负担。
187号文中引起各房地产公司过度反映的清算条件及时间要求
;各大媒体
报纸
[1] 陈则明 (上海社科学院房地产业研究中心学术部主任博士). 理性看待土地增值税[N]. 新京报, 2007.
[2]土地增值税下月开征[N]. 建筑时报, 2007.
[3] 本报记者 刘大毅. 土地增值税剑指地产热[N]. 辽宁日报, 2007.
[4] 记者 朱桂芳. 土地增值税下月起开征[N]. 南方日报, 2007.
[5] 时寒冰. 土地增值税清算岂能儿戏[N]. 上海证券报, 2007.
[6] 本报记者 王欣 通讯员 张尔翠. 下月起清算房企土地增值税[N]. 深圳特区报,
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