滨才星城项目一期价格建议及二期产品规划设计建议.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * 1 * * 1 * * 1 * * 1 * * * 欧式风格： 典型元素一：明显的中轴线，几何化的对称处理 园林景观建议—欧式园林 项目定位—产品定位 * 欧式风格： 典型元素二：大理石材的运用 园林景观建议—欧式园林 项目定位—产品定位 * 欧式风格： 典型元素三：古典雕塑 园林景观建议—欧式园林 项目定位—产品定位 * 欧式风格： 案例：北京绿城御园 园林景观建议—欧式园林 项目定位—产品定位 * 欧式风格： 案例：北京绿城御园 园林景观建议—欧式园林 项目定位—产品定位 项目定位—产品定位 建筑风格建议（方案二）—地中海风格 营造尊贵感 凹凸有致的层次感增加建筑灵性； 大面积露台提升整体性价比； * 地中海风格： 洋房产品示意 项目定位—产品定位 建筑风格建议（方案二）—地中海风格 * 地中海风格： 高层产品示意 项目定位—产品定位 建筑风格建议（方案二）—地中海风格 * 地中海风格： 案例：青岛万科四季花城 项目定位—产品定位 建筑风格建议（方案二）—地中海风格 * 地中海风格： 案例：青岛万科四季花城 项目定位—产品定位 建筑风格建议（方案二）—地中海风格 * 地中海风格： 沿欧洲地中海沿线地区的风情，如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳、西班牙安达卢西亚等。保留欧式传统，展现乡村或小镇风情，阳光，质朴，浪漫，闲适。 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 * 地中海风格： 典型元素一：质朴的材料，如烧结砖、陶土砖、涂料、文化石等 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 * 地中海风格： 典型元素二：精致小巧的水景，多以几何形式出现 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 地中海风格： 典型元素三：标志性钟楼或塔楼 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 地中海风格： 典型元素四：色彩绚丽的花境，尤其是在样板示范区的运用，感官打动，体验式营销 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 地中海风格：案例：北京龙湖滟澜山 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 地中海风格：案例：北京龙湖滟澜山 园林景观建议—地中海风格园林 项目定位—产品定位 小区配套建议 项目定位—产品定位 会所、社区服务商业、学校等配套的引入增加项目的附加值 区位价值 整个区域商业发展的不完善，大型商业配套缺失 商业形态的选择 商业业态、品种的选择性 营销方案 营销模式可行性探讨 成功案例借鉴 可借鉴项目的研究 商业建议研究客体 项目定位—商业部分 区位价值认识 商业部分与项目整体的关系 项目发展的方向、季节性气候因素 项目业态如何规划 项目面临的阻力点是什么 成功案例借鉴 营销方向的初步探讨 需要认识解决的问题 项目定位—商业部分 商业与项目整体关系的一般类型 本项目应该采取依托社区整体 兼具对外服务的商业功能形式 商业部分与项目的整体关系 项目定位—商业部分 专业市场的可行性 供应产品单一、要求有规模优势，商业收益甚微 大型综合商业的可行性 中小型商业市场的可行性 配套+外向型商业的可行性 商业产品线丰富，既可满足自身需求，同时兼顾外部需求，还可提 升项目价值 供应产品多而丰富，但整体形象较差、 租金低 对整体形象、档次要求较高，项目不 处在传统商圈内，没有发展的基础； 区域发展较慢，冬季时间长 项目商业发展方向研究 项目定位—商业部分 社区配套 以满足社区居民生活需求为主 引进常规的银行、邮局、洗衣店、便利店、药店、花店、彩印店、蛋糕房等， 同时建议增加，茶社、书吧等有文化品味的商业。 业态方向研究 项目定位—商业部分 旅游休闲商业 从功能上满足了区域人群的需要，档次上提升了整个区域的商业形象。 商业形式如：室内滑雪场、台球厅、棋牌室等 业态方向研究 项目定位—商业部分 项目遇到的首要问题是一般认为区域的商业价值较低 解决手段： 依托商业综合影响力抬升整个区域的商业氛围，树立高端形象 淡化小区域界线，强化大区域概念 丰富的产品线组合吸引周边及区域的商业需求 项目的阻力点分析 项目定位—商业部分 对于后期大规模的商业，我们建议的营销模式为： 类别 面积划分 功能方向 营销模式 社区配套 待定 满足社区居民需求为主，丰富社区生活 销售，租赁 大型室内滑雪场 待定 度假娱乐 自营、租赁 台球厅、棋牌室等 待定 娱乐、休闲 持有、租赁 营销模式探讨 项目定位—商业部分 可能面临经济政策风险 小结 （1）国际国内宏观紧急形势的变化带来的诸多不确定因素的影响； （2）CPI持续走高，物价上涨带来的通胀预期影响； （3）房