至祥_昆明ＭOＭA项目市场定位策划提案_90.ppt

　　 对于把握昆明“城市更新”机会的和信地产，“Ｍoma艺术造城”带来的绝不仅仅是产品，而是前瞻性的在城市中央价值区创造了一个巨大的价值平台，生态平台，居住平台；以及通过产品折射出来的人文理念和商业信仰．因此，本报告的主旨是基于至祥对和信地产的深刻理解，而作出的相关分析和切实可行的操作方案，望能为和信决策提供参考． 项目客户类型细分 中央价值区(CVD)---看世界 2期设计方案建议—地块概况 2期经济技术指标: 占地面积：13333.4 M2 建筑面积：143709 M2 其中地上面积：110267 M2 地下面积：33442 M2 　　 商业面积：25000 M2 容积率：8.27 绿化率：40.8% 建筑密度：41.86% 停车位：900个　　　 6期设计方案修改—规划建议 　MOMA二期南北两楼，均是大面积的正面对北京路南、北两向，有极好的展示和示范作用。配合上出位的灯光工程，建筑、灯光将与城市空间规划的交流和统一，完美表现城市品牌和企业形象。 　华灯初上时展示璀璨灯火，为城市拉开崭新的一幕风景，将成为北京路最闪亮的景观。 形象——大堂 办公场所的设计首先应做 到，使进入该建筑的造访者产生一种强烈的初始印象。 一个宽敞、明亮的大堂是高层物业所应有入口形象。 要有一个面积约为300平米，高度为10-12米，精细设计的大堂。 同时雨棚的设计要与大堂协调。 营造附加值——共享空间----大堂服务 营造附加值——共享空间----空中花园 附送面积，采用倒置凸窗的设计手法。 产品展示－－小户型LOFT办公灵巧之变 产品展示－－小户型STUDIO公寓灵巧之变 产品展示－－小户型SOHO公寓 考虑到项目前1期已经建设了裙楼商业，2期项目建议在北京路增加沿街铺位； 为了避免住宅结构对商铺柱距和分割的影响，商铺在结构上独立于住宅进行设计，将住宅进行后退式设计； 住宅裙楼上铺顶层为设计成住宅花园平台，对地层户型有极大地价值提升。 商铺层高设计成5.4米—6米 。 中央价值区的商业街区它是国际与时尚的交融点。 　中央价值区的商业街区它不应只有一个单独的亮点，它应是都市的精粹集中地。 　中央价值区的商业街区它强调体验，注重个人生活享乐方式。 一楼：高档餐饮、酒吧、咖啡馆、茶室、画　　 　　　廊、云南民俗工艺品店； 二楼：书店、音像店、户外用品店、品牌服 　　　装店、美容美发店、体育用品店、便 　　　利店；（亦可考虑一，二层复式铺） 三楼：SPA、健身中心、网吧、电游中心； 　　　会务中心、培训教室（南楼或北楼中　　　　　　 　　　的一栋） 统一业态； 统一规划； 统一管理； 统一招商； 周边竞争楼盘分析： 银海国际公寓 　　SOHO? 2001年开发，总建筑面积为44600平方米，容积率为7.86，绿化面积2236平方米，总户数168户，车位：98个（立体车库）+99个（停车位）+28个，共有225个。大厦共有33层100米，分为A、B、C、D四座。地处北京路中段与人民东路、青年路交叉。 　　SOHO是著名建筑大师当年桦精心之作，大厦设计超前独特却不失传统优雅浪漫，是集舒适居家与完善的商务配套为一体的现代化公寓。 　二手楼价格：4400元/m2 　租金价格：50元/m2 周边竞争楼盘分析： 阳光A版 是一幢小户型公寓式的高层建筑，地处昆明市中心商务区的黄金地段，毗临西南商业大厦，距翠湖、圆通山约2公里，外型呈“L”型，适合于都市白领阶层居住及小型企业办公使用。?? 阳光A版总建筑面积43278.3平方米，住宅套数595套，建筑层数为地上21层、地下2层，总高度99.9米；其中地上裙楼4层，主楼17层。?? 户内层高4.8米，户内拥有3.6米的大观景窗。有8种户型供您选择，面积49-80平方米；并设置地下停车位116个，7部高速电梯。 　　 　二手楼价格：4600元/m2 　租金价格：40元/m2 周边竞争楼盘分析： 北辰财富中心 ·文化艺术广场是位于北京路与北辰大道交汇处的一个复合型商业项目，集商业、商务、文化、娱乐、休闲、办公、居住、酒店于一体，是一个多功能的城市配套综合体。项目包括529套电梯公寓、近300套商务寓所、约29322平米写字楼空间、约14138平米商业街区和约16955平米的文化格局。 　　 　 销售单价：4200元/m2 　售卖情况：40% 周边竞争楼盘分析： 盛世领南 “盛世.领南”地商住宅位于昆明市南市片区中心地段，十里长街与官南大道交叉路口,项目占地23.51亩。建设三幢高层（地上16层、地下一层），户型全部为跃层。建设一栋多层（1－5层为平层，6跃7层）。小区绿化率40％；容积率3.62；面积范围：68－143平方米。约500户；