(颜雪明 )物业纠纷的物权法分析.ppt

六、关于物业企业的安全保障义务 2008.6.16《司法解释公开征求意见稿》第八条 物业服务企业未尽合理限度范围内的安全保障义务致使物业服务区域内发生人身损害结果，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，应予支持。 当时规定安全保障义务的法律依据： 《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》 第六条 从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。安全保障义务的法理依据： 场地的所有者与活动的组织者，对访客与活动参加者的人身安全负有合理限度的保护义务。　　　　 1、物业企业不占有和控制特定场地并享有其利益； 2、物业企业不支配服务对象的人身或行动。 3、只有当物业企业作为活动的组织者或者场所的经营者时，才承担安全保障义务。 要求物业企业承担安全保障义务，既没有法律依据，亦违反法理与情理；将加大物业服务企业责任； 导致物业企业承担大量无过错赔偿责任。 现实当中大量存在客观归责，以结果推论过错的情况。 把物业公司当成保镖公司、维修公司、保姆公司、保险公司，要求其承担无限大的责任，既不公平，也不现实。 物业服务企业不应当承担安全保障义务 　　 最终公布的物业纠纷司法解释删除了“安保义务”条文，表明最高司法机关对物业企业安保义务的否定态度，实务中法院判决承担“安全保障义务”就没有了依据。这对《侵权责任法》也有积极的影响。 《侵权责任法》 　　　第三十七条 　宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 　　　因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。 　　 安全保障义务的主体是特定的经营者或活动的组织者 　　　　　 《物业管理条例》第三十六条 　 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 　安全保障义务责任与一般侵权责任的不同： 　　　责任人与受害人之间的关系不同——存在权利义务关系 　　　加害行为不同——非直接加害 　　　责任人主观方面不同——过失 　　　举证责任不同——被告证明 　　　赔偿责任不同——相应责任与补充责任 物业服务企业依法承担违约责任或侵权责任 感谢聆听，欢迎指正！ yanxm@ 本人联系电话： 0755 * * * * * * * * 物业纠纷案件的物权法分析 颜雪明 2013.8.27 主要内容： 一、建筑物区分所有权 二、“物业管理纠纷” 与 “物业服务纠纷” 三、物业费的性质以及物业费诉讼 四、共有部分经营收益 五、物业服务企业的代位诉权 六、物业企业的安全保障义务 * 一、所有权的特殊形式——建筑物区分所有权 随着社会需要与建筑技术的发展，大体量的民用建筑出现，“一物一权”已经不能适合现实需要，区分所有应运而生。 台湾《公寓大厦管理条例》：“区分所有，指数人区分一建筑物而各有其专有部分，并就其共用部分按其应有部分有所有权。” 王利明主编《中国民法典建议稿》第810条：“建筑物区分所有权是对一栋楼房中专有部分的专有权、对共用部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。” 物权法第七十条：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 简言之，一个单体建筑有两个以上所有权人，各个所有人分别拥有专有部分的所有权、共用部分的共有权以及共同管理的权利。 * 中国大陆的建筑物区分所有独具特色 区分所有范围巨大，有的甚至达几平方公里。一方面产生行政管理的盲区，另一方面使业主自治难以实现。 不仅仅局限于建筑物，而且涵盖构筑物、设施设备、建设用地； 产生这个问题的根本原因，在于中国大陆独特的土地制度与行政体制：土地公有，政府成为唯一的土地供应者，土地市场高度垄断，也高度集中，在市场条件下不可能办到的事，在政府垄断下可以办到，这是中国大陆房地产投资规模巨大且高度集中的根本原因。 中国大陆的房地产市场，是一个牢牢控制在政府手中的市场，从土地出让到规划、建设、管理，都有层层审批。可以说，现在还没有形成真正意义上的房地产市场。 研究大陆房地产与物业管理，不可忽视土地国有与政府管制这两个特色。 住宅小区 业 主 市政公用 其它权利人 专有部分 共有部分 法定共有 天然共有 约定共有 住 宅 经营性用房 规划车位 道路、绿地 物业管理 用房 道路、绿地