20140903智能建筑与物业管理智能建筑物业管理讲义.ppt

第十二章 物业管理纠纷处理 第一节 物业管理纠纷 概述 一、物业管理纠纷的概念 二、物业管理纠纷的特点 第十二章 物业管理纠纷处理 三、物业管理纠纷的原因 1、起因于合同的纠纷 2、起因于侵权的纠纷 3、起因于行政的纠纷 4、起因于法规规章不健全的纠纷 5、起因于物业管理主体的法制观念淡薄的纠纷 第十二章 物业管理纠纷处理 第二节 物业管理纠纷的种类 一、前期物业管理纠纷 物业质量达不到国家规定的验收标准 公共设施配套不齐全、不完善； 没有按照国家规定履行房屋售后质量的保修责任 物业资料不完整； 没有按照规定缴纳公共设施设备的维修资金等。 小区物业管理现代化 二、小区物业管理现代化的内容与途径　　(一)小区物业管理现代化的内容 1.管理理论的现代化 　　管理是科学，管理也是生产力，要使管理现代化必须在小区物业管理中掌握、学习现代 化管理理论，用现代科学管理理论来指导管理实践，是小区物业管理现代化的必备素质。如小区物业管理理论与家务、系统工程学、管理方法论及房屋维修技术、行为心理学等。 小区物业管理现代化 二、小区物业管理现代化的内容与途径 2.管理思想的现代化 小区物业及其物业管理，从企业化经营与管理的角度，它是从事住宅长期消费活动的经 济实体，因此，要加强现代化管理，物业管理者就要树立新的思想观念，如创新、改革、服务、承诺、时间、效果、经营战略等观念。 小区物业管理现代化 二、小区物业管理现代化的内容与途径 3.管理机构的现代化 　 管理机构现代化的主要标志是管理的高效率，这就要求机构设置要科学、机构层次少而 精，职能部门有机联系，凡事有人管，大小事有人抓。只有机构设置符合现代化要求，管理现代化也就有了组织保障。 小区物业管理现代化 二、小区物业管理现代化的内容与途径 4.管理方法现代化 　 方法现代化是两个根本性转变的客观需要，简单的粗放型管理已不能适应管理现代化的 要求，广泛地采用数字方法、定性与定量分析的方法，是实现从静态管理走向动态管理的最佳选择，只有管理方法的现代化，才能使小区物业管理作到事事有标准， 人人讲标准，在标 准化活动中推行管理方法的现代化。 小区物业管理现代化 二、小区物业管理现代化的内容与途径5.管理手段的现代化 　　管理手段现代化的主要标志，是电子计算机在小区物业管理与服务中的广泛应用。无论 是小区物业机构的职能业务管理，还是综合家庭信息服务，都应采用这一现代化管理手段。手段是达到管理现代化的重要途径，只有手段的现代化才能达到管理的高效率。 　　6.管理人员的现代化 　　管理人员现代化是实现全方位管理与服务的最活跃的因素。小区物业管理的社会化、专 业化，必然要求要有一大批专业化的管理人员参与管理与服务。只有依靠对人的智力开发，才能使管理逐步走向现代化。 小区物业管理现代化 二、小区物业管理现代化的内容与途径 (二)小区物业管理实现现代化的途径 　1.树立全新的管理思想，是实现管理现代化的基础 　2.组建全新的物业管理组织机构，是实现小区物业管理现代化的保证 　3.运用现代化管理方法，是小区物业管理现代化的重要途径 　(１)管理决策方法，包括：市场调查法、预测法、决策法、维修评估法和信息分析法等。 　　(２)计划管理法，包括：全面计划管理、网络计划技术、维修投入产出等方法。 　　(３)物资管理法，包括：全面房屋与设备维修管理、物资的保管、物资质量标准等方法。 　　(4)理财方法，包括：全面经济核算、目标成本、价值工程等方法。 4.提高小区物业管理人员的综合水平，是实现小区物业管理现代化的关键 小区物业管理现代化 三、小区物业微机管理与应用 第十章 物业管理收费学习目的与要求 1．掌握 物业管理费使用情况的公示内容 2．重点掌握 九大服务成本 物业管理收费的依据、原则 第十章 物业管理收费 第一节 物业管理收费的依据和原则 一、物业服务收费的定义 物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序等，向业主收取的费用。 第十章 物业管理收费 第一节 物业管理收费的依据和原则 二、物业服务收费的特征 1、是物业管理的经营收入； 2、是服务收费，必须签订服务合同； 3、服务与被服务双方权利和义务是对等的。 第十章 物业管理收费 第一节 物业管理收费的依据和原则 三、物业服务收费的依据 1、物业服务收费必须符合法律法规的规定； 2、物业服务收费要根据物业服务合同的约定； 物业维修基金 物业维修基金又称代管基金，是物业管理企业接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的专项用于房屋共用部分，共用设备和公用设施维修、更新的专项基金 共用设施设