二处培训企业所得税串讲税收业务副本教程.PPTVIP

　三、成本、费用扣除的税务处理 （一）企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 （二）已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：　可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷成本对象总可售面积　已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本 （三）尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。 （四）已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。 （五）开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施：　　1.属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。　　2.属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。　　开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 （六）企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。 （七）委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入 10%的部分，准予据实扣除。 （八）利息支出的处理规定：　（1）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。　（2）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 （九）企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按有关规定在税前扣除，企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，其净损失按有关规定审核确认后准予在税前扣除。（十）企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。 四、计税成本的核算（一）计税成本对象的确定原则（1）可否销售原则 （2）分类归集原则 （3）功能区分原则（4）定价差异原则 （5）成本差异原则 （6）权益区分原则。　成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。（二）开发产品计税成本支出的内容： 1、土地征用费及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、建筑安装工程费4、基础设施建设费 5、公共配套设施费6、开发间接费 （三）成本计算方法 1.企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一： （1）占地面积法。（2）建筑面积法。 （3）直接成本法。（4）预算造价法。 　2.企业下列成本应按以下方法进行分配：　　（1）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。　　（2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，应按建筑面积法进行分配。　　（3）借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。　　（4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 （四）非货币方式取得土地使用权的成本 方式 确认时点 确认金额 产品换地权 本公司土地开发的产品 接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时 分出（应付）产品的公允价值＋土地使用权转移税费＋应付补价－应收补价 其他土地开发的产品 投资交易发生时 股权换地权 投资交易发生时 该项土地使用权公允价值＋土地使用权转移税费＋应付补价－应收补价 （五）除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。