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农用地专用与征地管理 1、农用地专用是《土地管理法》规定的重要内容，是控制建设用地增长，保护农用地尤其 是耕地普遍采用的手段。《物权法》规定，国家对耕地实施特殊保护，严格限制农用地转为 建设用地，控制建设用地总量。 2 、土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法 给与农村经济组织及村民补偿后 ，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。我国土地征 收的前提是保护公共利益。 《宪法》规定，国家为了公共利益，可以依法对集体所有的土地进行征收。 3、农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途， 只有符合土地利用总体规划规定的用途，才能转为建设用地。 国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施用地需要改变土地利用总体规划的，根据国 务院批准的修改规划。 经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土 地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府 的批准文件修改土地利用总体规划。 4、农用地转用的依据包括：土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策。 土地利用年度计划指标包括：农用地转用计划指标、土地开发整理计划指标、耕地保有量 计划指标。 5、农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。 6、国务院批准农用地转用的批准权限： （1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务 院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。 （2 ）设计基本农田的。 （3 ）下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： ①国务院批准的建设项目； ②国务院有关部门和国家计划单列市企业批准的道路、管线工程和大型基础建设项目； ③省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； ④在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及 人口在50 万以上的城市建设用地的规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次 用地。 7、经批准的农用地专用方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。如果占用耕地， 必须履行补充耕地的义务和责任。农用地专用和土地征收批准文件有效期为2 年。 8、征地行为的特征： （1）政府行为： （2）补偿性； （3）强制性： （4）权属转移性 （5）必须依法批准：征收或征用土地审批实行国务院和省级人民政府两级审批制度。 应有国务院批准的有：基本农田；基本农田以外的耕地超过35 平方千米；其他土地超过70 平方千米。其他用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。在征地的审批中， 要征收农用地，要首先或同时办理农用地专用审批。（首先办理农用地专用，或同时办理农 用地专用审批。） （6）公开性：征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。 9、国家征收集体的土地，按照有关法律规定，要向被征地的所有者支付补偿费、造成劳动 力剩余的必须予以安置。但是在征地告知后，反被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地 上抢载、抢种、抢建的地上附着物和和青苗，征地时一律不予补偿。 10、征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3 年平均年产值的6-10 倍。 征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿标准规定。 11、大中型水利水电工程建设项目用地，应当依法申请并办理审批手续，实行一次报批，分 期征收，按期支付征地补偿费。对于应急的防洪、治涝等工程，经有批准权的人民政府决定， 可以先使用土地，事后补办用地手续。 土地补偿费和安置补助费之和为该耕地被征收前3 年平均产值的16 倍。大中型水利水电工 程建设占用25 度以上坡耕地的，不计入需要补充耕地的范围。 12、按规定需要缴纳新菜地开发建设基金的，费用标准如下： （1）在城市人口（不含郊县人口，是指市区和郊区的非农业人口）百万以上的市，每征收 一亩菜地，缴纳7000 至1 万。 （2）在城市人口50 万以上不足100 万的，每征用一亩菜地，缴纳5000 至7000 元；在京、 津、沪所辖县征用为供应直辖市人民吃菜的菜地，也按此标准缴纳； （3）人口不足50 万的市，每征用一亩菜地，缴纳3000 至5000 元。 13、需要安置的农业人口数按照被征收耕地数量除以征地前被征收单位平均没人占用耕地的 数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3 年平均年产值 的4 至6 倍，但每公顷耕地的安置补助费，最高不得