工业地产开发模式研究安徽芜湖中科健康财富教程.pptVIP

中邦MOHO最初并未考虑主题功能定位的方向,认为由市场决定即可 开始时也没有考虑到主体功能定位为办公，还是定位于居住，还是定位于混合，而且觉得考虑这些也没有意义，我们只要从功能上支撑办公和居住需求就可以了（例如户型中用玻璃墙实现弹性），至于最后哪种多，纯属市场引导行为。 ---中邦moho销售经理回答关于项目初始功能定位问题 区位：上海市浦东新区中部，西连陆家嘴金融贸易区，北接外高桥保税区，南近张江高科技园区。 规模：规划面积20平方公里核心产业：已形成以电子信息、汽车及零部件、现代家电、生物医药四大支柱产业。 入住企业：437家，其中26家为世界500强企业，44家年产值超亿元。 产值：457亿元，占整个浦东新区的年产值的28%。 房地产：加工区良好的发展前景和优惠政策促进加工区配套日益完善，房屋的售价和租价也随之攀升 中邦MOHO 案例分析-中邦moho 最初销售结果很不理想,其后一方面明确了其发展方向以及定位是成为南金桥地区的企业会所,功能定位为办公、居住混合型;另方面,价格优势和完善的配套成为中邦moho实现100%销售的两个主要原因 房价、销售情况时间效果图 效果图解析： 4-8月房价9000元/平方米，销售情况很差，4个月仅售出15%左右,之后明确其功能定位为办公、住宅均可的混合型。 之后，开发上商 采取调价措施，房价下调至6500元（当时周边楼盘同类售价在9000元/平方米左右），情况开始好转，且销售速度呈加速上扬趋势，2个月已经销售了整体的75%左右 10月份价格回升至7600元，消化尾盘 效果原因分析 开盘初期，客户得知工业用地属性，便以工业用地性质按揭贷款问题，同时认为其只用于居住生活成本太高等，与周边其他物业相比无论价格还是项目本身属性毫无竞争优势，所以那段时间销售效果不好。 明确其功能定位并调价后，加上配套设施完善的逐步完善，销售速度呈现加速上扬趋势 最终销售结果实现当年100%完全销售 --------中邦moho销售经理分析销售情况的原因 案例分析-中邦moho 中邦moho在外立面的表现上，采用公建化外立面风格，利用玻璃、石材两种不同材质，形成错层的百变空间 自然石材： 简洁与质感 沉重和轻质 脆弱与坚实 动感玻璃： 基本上没有水泥或砖墙，只用钢架，四面外墙面积有80％都是玻璃，促使空间更显舒适自在 用磨砂玻璃作室内隔断，既节省室内空间，又显得富丽堂皇。 用透光玻璃装饰的室内过道窗，透出淡淡的纤细柔光。 用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斓，较高的反射率将建筑物周围的景观反射在建筑物上，可谓景中有景。 案例分析-中邦moho 空间设计上利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间，同时为了满足居住需求注重生活空间的利用，并且附送大量面积 创造“立方-城”概念出发点： 利用几何学中周长相同正方形面积最大的原理，塑造高效的商务空间 户型设计上，采用裂层设计，田字结构，自由组合 创造出屋顶花园，小进深的阳台和大面积的露台，阳光室等功能空间，一方面在外立面区别于传统的住宅另一方面又兼顾采光和赠送面积。 采用跃层便于同一单元各层之间南北方向转化，实现户型纵向分割。 案例分析-中邦moho 商务酒店式会所依托清代儒商陶长青的住宅，通过完善的配套设施、配套服务和安全系统，大大提升商务接待、餐饮、娱乐功能的品味和档次 规模：6500平方米 基本风格：以修缮后的清末儒商陶长青的故宅作为会所的大堂吧，打造“现代、时尚、文化 ”的酒店式会所 配套设施： 网络视频会议厅 多媒体影视厅 商务套房 室内游泳池 健身中心 中西式餐厅 钢琴吧、红酒吧、雪茄吧 配套服务： 企业税收咨询、商务、金融、邮政代办 服务 安全系统： 门禁系统、收银系统、多媒体视听系统、身份识别系统 案例分析-中邦moho 客群来源：主要是附近的一些高科技企业，主体功能实际是办公居住混合，为整个南金桥地区提供功能支撑 中邦moho功能比例图 单纯办公与单纯居住所占比例均不大，且单纯办公比例大于单纯居住比例。 办公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位 角度 内容 客户属性 绝大多数都是单位买，个人买的很少 客户来源 主要是附近的一些高科技企业，规模大小都有 客户对项目定位 小的企业一般把这里当作总部， 较大的企业一般把这里当作办事处、私密会议楼或商务接待场所 过夜人群 老板或市场部经理陪同客户商务活动后就住在这里了； 公司白领加班较晚，就直接睡在这里了 案例分析-中邦moho 成功因素总结：