东莞宏远商业街区项目初步营-销思路132p销售推广方案.ppt

三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 分区与业态细分： 餐饮①区：中式餐饮/特色餐饮/休闲餐饮； 餐饮②区：风味小吃/经济餐饮。 布局理由： 现有业态整合； 交通到达方便，街铺前有开阔的空地停车； 在项目边缘位置，对住宅区域环境影响小； 景观环境较好。 餐饮主题街 ① ② 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 餐饮主题街 以百万大社区4万消费群体为核心，并通过特色餐饮辐射周边区域。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 布局理由： 交通便利，方便到达； 充分辐射小区人群，满足就近消费； 对开街区，适合购物休闲。 淘宝主题街 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 淘宝主题街 东莞市区较为成熟的业态，辐射力较强； 城市居民消费主流； 满足社区、学校群体购物需求。 ——南城步行街潮流时尚类经营商铺租金达到300-500元/平米 。 街铺与住宅价格比较： 从两类比较结果来看，东莞的街铺价值有被低估，街铺价值并没有显现。 以住宅价格为基准，价格比值越大，表现的街铺价值越高。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 城市 住宅销售均价 （万元/㎡） 商铺销售均价 （万元/㎡） 价格比值 （商铺/住宅） 深圳 2 8 4 龙岗 1 4 4 东莞 0.6 1.2-1.8 2-3 东莞的街铺价值并没有显现，有较大的挖掘与升值空间。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 400多间商铺，总建筑面积近3万平方米。 项目名称 在售商铺数量（间） （本项目） 400 御泉山·大宅底商 71 中信德方斯四季大街 62 上东国际商业街区 19 …… …… 城区最大规模待售街铺 “宏远”知名开发商 有必要也有实力引导投资群体认识街铺价值。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 引导消费者认识街铺的价值就是本项目营销核心价值体系建设的过程。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 ——价值体系仍然需要实际的营销策略与业态主题来支撑。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 面积大：近400间待售商铺 现铺：想象与策划空间受限制 长期空置：开发周期较长，近半空置 投资者看不到短期的收益及经营价值 营销策略 建议考虑返租的营销策略 清晰的业态主题支持 3年的返租期①体现开发商经营与支持的决心②能让投资者实在的看到近期的收益 备注：是否采用返租的营销策略另行研究。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 值=街铺价值+营销策略+主题业态+价格策略 项目营销的整体价值体系： 组合的营销策略充分阐述项目的价值。 营销价值策略体系： 街铺价值 城区街铺价值 引导投资方向 价“值”上市 营销策略 循环销售 最终实现项目的分期良性循环销售。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 百万大社区,4万平米纯街铺 ——最具升值潜力的投资选择 精英汇聚，百万平方米社区规模； 财富聚集，纯街铺、零风险投资宝地； 6.5米层高，一层变两层，百分百升值空间； 宏远品牌开发商作品，形象与价值双层保障。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 依托百万社区，保障投资价值。 本项目住宅小区总建筑面积在100万平方米以上，为商铺经营提供了最基础的消费群体保障。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 纯街铺，零风险投资选择。 街铺保值、增值能力强，收益稳定，投资风险小。 租金收入+转让费+售价+…… 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 投资洼地，百分百升值空间。 东莞市街铺价值被低估，升值空间大； 6.5m层高设计，一层变两层，价值瞬间翻倍。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 项目案名建议一： 宏远大道·中央街 是区位：宏远路 是品牌：宏远地产 是商业：大气恢弘 是项目：街铺 是财富：中央 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 项目主推广语： ——最具升值潜力的投资选择（ 0风险，100%收益） 。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 宏远大道·中央街 百 万 社 区 · 纯 街 铺 项目备选案名： 江南城·中央街 江南之名，融合江南世家、江南雅筑、江南第一城系列名称，延续社区品牌效应； 江之南岸，重塑社区风情； 中央地位，彰显未来发展空间。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 建立营销价值体系是一个系统动态的过程，包括内容： 营销策略； 媒体策略（宣传形式与执行） 产品规划（业态组合） 价格策略（定价与调整） 执行管理（销售形式与现场管理） 营销体系； 人员安排 费用预算 物料需求 营销节奏：时机把握与时间控制。 三、定位 定位方向 体系思路 价值流程 业态规划 建立营