2014上海惠南新市镇17-11-05、17-11-08地块简报 95P.ppt

惠南新市镇17-11-05、17-11-08地块简报;项目属性梳理;项目属性梳理;本地块地处南汇惠南板块,东临上海浦东国际机场，西连规划中的迪斯尼乐园，北靠外高桥保税区，南接洋山深水港、位于浦东新区东部的中心位置具有独特的区位优势。;;地块名称;;宗地现状; 轨道交通： 轨道交通方面主要为规划中的轨交16号线（11号线延伸段），届时将会设立上海野生动物园站，轨道交通的建设与营运大大缩短了惠南与市区以及两港的通勤时间。 地面交通： 三纵：S2沪芦高速、G15上海绕城高速、新川南奉公路 二横：外环线S20、S32申嘉湖高速 中环线贯通 公共交通： 塘南专线、沪南线、张南线、宣朝线;地块紧邻多条交通主干道，通达性较好。但出行主要依靠公共交通，以及周边几条高速公路。;;主要商业分布;;商业形态构成;商业形态构成;主要商业分布;上海两港装饰城;汇展百乐宫;茜尔斯购物中心;新都汇;乐 购;豪布斯卡foxtown;豪布斯卡foxtown;弘基商业休闲广场;五角世贸商城;惠南民乐大型社区;1;惠南民乐大型社区;惠南民乐大型社区;沪通铁路惠南站大型居住社区;地块位于南汇惠南板块，东临浦东国际机场，西连规划中的迪斯尼乐园，北靠外高桥保税区，南接洋山深水港；结合政府打造国际航运中心的机遇，未来发展前景较好。 惠南作为上海保障房基地之一，规划有较大体量的保障性住房，但其中以动迁配套房居多，且产品品质较差，难以对高品质商品住宅项目构成很大冲击。 但地块距离惠南商业中心较远，目前周边交通商业配套较弱，对客户有较大的抗性。地块北面有一个百货商业规划，能一定程度上弥补当前商业不足的弱势。 地块规整，面积大，易于规划，并有一定的河道资源。但周边总体来说原始环境较差，需要较长时间治理。且地块临近惠南工业园区，但园区内多以电子及轻工业为主所形成的污染有限。;项目属性梳理;土地市场分析;类型;惠南待售项目存量;2010年1月至2011月9月今公寓供求走势;区域主要在售项目分布图;惠南一方新城;;;项目名称;长城珑湾;长城珑湾;长城珑湾;项目名称;绿地布鲁斯小镇;该案10年4月开盘，公寓在10年底至11年初成交比较活跃，11年主要以余量去化为主且已基本去化完成??项目目前公寓余量为43套。 公寓成交均价走势比较平稳，除近期处于尾盘销售阶段价格有所下滑外，基本保持在12000元/平米左右波动。 2011年1月至9月共计公寓去化262套，均价为12036元/平米；;项目名称;A1户型3室2厅2卫1厨144.00㎡ ; 该案2010年以来仅有一次0.03万方的供应，基本是在去化前期余量，基本已去化完成。项目目前公寓余量为26套，已进入尾盘销售。 受政策跌跤效应的影响以及尾盘销售的因素，项目10年年末以来成交均价及成交量可谓一路下滑，2011年1月至9月共计去化76套，成交均价为13006元/平米。;二手房市场;二手房市场;板块内公寓市场供求状态相对稳定，且区域内大多竞品项目皆处于尾盘销售阶段。目前板块内公寓成交均价为12000-13000元/平米，成交面积段主要集中在90—140平米两方和三房户型。 目前板块内还为出现装修产品。;项目属性梳理;;项目背景;;项目概况;项目外景图片;项目外景图片;项目规划;距离浦东国际机场30公里;项目户型;;联排户型;装修情况;客厅;;卧室;卫生间;;建筑细节;建筑立面;园林景观;重金堆坡，坡地景观和水系景观融合;会所;360度全方位服务 营造无忧生活;公寓总体去化率57%，均价16092元/㎡；别墅去化率为33%，均价为26437元/㎡;别墅客户分析;万科清林径别墅 客户总结;公寓客户调研结论;公寓客户分析 （外部导入客）;万科清林径公寓 客户总结;对本项目客户启示;项目属性梳理;规划;在售公寓客户以本地客为主，外部导入客户为辅。外区客户中张江客户较多。本地客户中，惠南客户外延性强。与普通公寓相比，高端公寓的非本地客户占比较大，新上海人较多。;别墅客户的外延性较强，以大浦东区域为主，呈泛全市化特征。除本地客户外，陆家嘴、金桥、张江、联洋区域比例较高，市区客以徐汇客户为主;客户;产品;产品;商业;开发次序;总结; ;pOXLp7v0djZKylHSJr3WxBmHK6NJ2GhiBeFZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGshLs50cLmTWN60eo8Wgqv7XAv2OHUm32WGeaUwYDIAWGMeR4I30kA1DkaGhn3XtKknBYCUDxqA7FHYi2CHhI92tgKQcWA3PtGZ7R4I30kA1DkaGtgKQcWA3PtGZ