土地增值税只对有偿转让的房地产征税-湖南地方税务局.PPTVIP

土地增值税 税收政策 张家界市地税局 陈华英 1327135835@ 二○一五年四月 授课主要内容：　 一、 概述　　二、征税范围、纳税人和税率　　三、转让房地产增值额的确定　　四、应纳税额的计算　　五、减免税优惠　　六、申报和缴纳 一、概念 　　　土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。 附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。如道路、围墙、水池、绿化等。 二、征税范围及征税对象 　　　土地增值税的征税范围是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权这种行为。　　 （一）征税范围的一般规定　　 1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。注意“国有与非国有”、“转让与出让”两组关系。 　　 　2.土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。 　　　 3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。但赠与只指下列两种情形：　（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。　 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其他赠予行为应征税。 （二）特殊规定 1、企业改制重组，除房地产开发企业外，国有土地使用权权属转移，暂不征。 企业改制重组的情形:企业整体改建、合并、分立 ，企业房地产投资；5号 48号 21号 2、合作建房，建成后分房自用，暂免（和营业税、所得税有区别）；建成后转让，征。 3、代建房，是一种建安劳务收入，不征。把握代建房的条件。 代建房的条件： （1）以委托方的名义办理房屋立项及相关手续 （2）与委托方不发生土地使用权、产权的转移； （3）与委托方事前签订委托代建合同； （4）不以受托方的名义办理工程结算 5、房地产交换：个人之间互换自有住房免征，其他房地产交换，包括个人之间非自有住房的交换以及非个人房屋交换，征。 6、房地产抵押，抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 7、房地产评估增值，不征（无收入,权属不转移）。 8、国家收回房地产权，是国家行为，免征。 9、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产以及安置回迁户等，发生所有权转移时应视同销售房地产 ，征。（两项经营行为） 10、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，权属没有转移，只是企业资产类型和作用发生了变化，不征。 注意：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。 实质重于形式原则的应用。 下列行为